Assurance copropriété obligatoire : ce que dit la loi

Deux obligations en découlent : celle du syndicat des copropriétaires (personne morale) pour les parties communes, et celle de chaque copropriétaire pour son lot. Le texte est entré en vigueur le 1er janvier 2015 : les contrats en cours à cette date devaient être mis en conformité à leur première échéance suivante.

L'obligation s'applique quel que soit le mode de gestion — syndic professionnel, bénévole ou coopératif — et quelle que soit la taille de l'immeuble, de la micro-copropriété au grand ensemble.

La garantie imposée est la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Elle couvre les dommages causés aux tiers par les parties communes ou par un manquement du syndicat : chute d'un élément de façade sur un piéton, accident dans un escalier mal entretenu, infiltration depuis la toiture chez un voisin, panne d'ascenseur causant un dommage corporel. Aucun plafond légal n'est imposé, mais les contrats standards proposent 4 à 8 M€.

Attention : cette RC minimale n'indemnise pas la copropriété elle-même pour ses propres dommages matériels. Un incendie, un dégât des eaux ou une tempête sur les parties communes ne sont couverts que par la multirisque immeuble (MRI) — facultative légalement, mais indispensable en pratique. Son surcoût par rapport à la RC seule n'est que de 20 à 30 %, pour une protection sans commune mesure.

Sont concernées, à égalité :

• Les copropriétés verticales (immeubles classiques), de la petite copropriété au grand ensemble ;
• Les copropriétés horizontales (lotissements, domaines) ;
• Les copropriétés mixtes (habitation + commerces) et les micro-copropriétés à 2 ou 3 lots ;
• Les copropriétés en péril ou en plan de sauvegarde, qui doivent maintenir leur couverture pendant toute la procédure.

Seules échappent à l'obligation les structures qui ne sont pas des copropriétés au sens juridique : une SCI familiale détenant seule tout l'immeuble, ou une indivision simple. Dans ces cas, c'est l'assurance immeuble en monopropriété qui s'applique.

Quatre risques majeurs pèsent sur une copropriété non assurée :

1. Responsabilité personnelle des copropriétaires : en cas de sinistre non couvert, chacun paie sa quote-part des dommages — qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros par lot.
2. Mise en cause du syndic pour faute de gestion : il engage sa responsabilité s'il a laissé la copropriété sans assurance.
3. Injonction judiciaire de souscrire sous astreinte, à la demande de tout copropriétaire ou du procureur.
4. Blocage des ventes : les notaires refusent généralement de finaliser la vente d'un lot sans attestation d'assurance copropriété en cours.

• Propriétaire occupant : assurance multirisque habitation (MRH) couvrant son lot et sa responsabilité civile personnelle. Elle est indépendante du contrat de copropriété.
• Propriétaire bailleur : une assurance PNO (propriétaire non occupant) est obligatoire depuis ALUR, même si le locataire est lui-même assuré — elle couvre les périodes de vacance et les défaillances du locataire.
• Locataire : assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion), à fournir à la remise des clés puis chaque année.

Ces assurances individuelles ne couvrent jamais les parties communes — d'où la nécessité du contrat souscrit par le syndicat au niveau de la copropriété. Les deux niveaux sont complémentaires et tous deux indispensables.