Assurance copropriété obligatoire :
ce que dit la loi

Depuis la loi ALUR, toute copropriété doit être assurée en responsabilité civile, et chaque copropriétaire aussi. Ce que le texte impose, ce qui reste facultatif, et ce que l'on risque sans assurance.

  • Depuis le 1er janvier 2015 (article 9-1)
  • Pour toutes les copropriétés, dès 2 lots
  • Le syndicat et chaque copropriétaire
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Textes officiels

Loi du 10 juillet 1965, Légifrance

Mis à jour le 24/09/2026

Réglementation en vigueur

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L'assurance copropriété est-elle vraiment obligatoire ?

Oui. L'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, introduit par la loi ALUR, impose deux assurances de responsabilité civile : celle du syndicat des copropriétaires, pour les parties communes, et celle de chaque copropriétaire, occupant ou non.

L'obligation vaut pour toutes les copropriétés, de 2 lots au grand ensemble, quel que soit le syndic : professionnel, bénévole ou coopératif. Elle s'applique depuis le 1er janvier 2015 ; les contrats en cours devaient être mis en conformité à leur échéance suivante.

L'obligation vise la responsabilité civile du syndicat : les dommages causés aux tiers par l'immeuble.

Ce que dit la loi ALUR sur l'assurance

Article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965

« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
Introduit par l'article 58 de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014. Lire sur Légifrance

En clair

  1. Le syndicat doit s'assurer

    En responsabilité civile, pour les dommages causés aux tiers par les parties communes. C’est le syndic qui souscrit le contrat, au nom du syndicat.

  2. Chaque copropriétaire aussi

    Occupant : son assurance habitation. Bailleur, ou logement vide : une assurance de propriétaire non occupant.

  3. La multirisque reste un choix

    La loi n'impose que la responsabilité civile ; les dommages à l'immeuble se couvrent par une multirisque votée en assemblée générale.

Quelle garantie la loi impose-t-elle au minimum ?

Seule la responsabilité civile est obligatoire : elle indemnise les autres, par exemple un passant blessé par un élément de façade ou un voisin inondé depuis la toiture. Les dommages subis par l'immeuble lui-même, incendie, dégât des eaux, tempête, ne sont couverts que par une multirisque, facultative mais indispensable en pratique.

  • Dommages causés aux tiers (RC du syndicat)

    RC seule
    Incluse
    Multirisque immeuble
    Incluse

  • Incendie, explosion

    RC seule
    —
    Multirisque immeuble
    Incluse

  • Dégâts des eaux

    RC seule
    —
    Multirisque immeuble
    Incluse

  • Tempête, catastrophes naturelles

    RC seule
    —
    Multirisque immeuble
    Incluse

  • Vol, vandalisme des parties communes

    RC seule
    —
    Multirisque immeuble
    Selon contrat

  • Protection juridique du syndicat

    RC seule
    —
    Multirisque immeuble
    En option
La loi ne fixe pas de montant minimum de garantie : le plafond de responsabilité civile est fixé au contrat. Il doit être adapté à l'immeuble et à ses équipements (ascenseur, chaufferie, parking), d'où l'intérêt de le vérifier à chaque renouvellement.

Quelles copropriétés sont concernées ?

Toutes, sans seuil : une copropriété de 2 lots a la même obligation qu'un immeuble de 200 lots.

  • Petites et grandes

    De la copropriété de 2 lots au grand ensemble, sans seuil.

  • Horizontales

    Maisons groupées avec voirie et espaces verts communs.

  • Mixtes

    Immeubles avec logements, commerces ou bureaux.

  • En difficulté

    Y compris sous arrêté ou avec un administrateur provisoire.

Seules y échappent les structures qui ne sont pas des copropriétés : un immeuble détenu en entier par un seul propriétaire, une SCI par exemple, ou une indivision simple. C'est alors l'assurance d'un immeuble en monopropriété qui s'applique.

Que risque une copropriété non assurée ?

La loi ne prévoit pas d'amende pour défaut d'assurance. Les conséquences n'en sont pas moins lourdes.

  • Le syndicat paie lui-même

    Un dommage causé à un tiers est à la charge du syndicat, donc de tous les copropriétaires selon leurs tantièmes (article 14 de la loi de 1965).

  • L'immeuble n'est pas indemnisé

    Sans multirisque, un incendie ou un dégât des eaux sur les parties communes se paie par appel de fonds.

  • La responsabilité du syndic

    Laisser la copropriété sans assurance peut constituer une faute de gestion du syndic.

  • Des questions à la vente

    L'acquéreur et son notaire examinent la situation de la copropriété : un défaut d'assurance fragilise la vente.

Quelles sont les obligations
de chaque copropriétaire ?

En plus du contrat de l'immeuble, chacun s'assure selon sa situation. Aucune de ces assurances ne couvre les parties communes.

  1. Copropriétaire occupant

    Sa responsabilité civile, pour les dommages causés depuis son logement aux voisins et aux parties communes (article 9-1).

    Assurance
    Habitation

  2. Copropriétaire bailleur

    Sa responsabilité civile de copropriétaire non occupant, même si le locataire est assuré, y compris quand le logement est vide (article 9-1).

    Assurance
    Propriétaire non occupant

  3. Locataire

    Les risques locatifs, incendie, dégâts des eaux, explosion, avec une attestation à fournir chaque année (loi du 6 juillet 1989, article 7).

    Assurance
    Habitation

Comment vérifier que votre copropriété est en règle ?

Quatre points à contrôler, avant une assemblée générale ou la vente d'un lot.

  1. 1

    Demander l'attestation

    Au syndic : assureur, période de validité, garanties et plafonds.

  2. 2

    Contrôler la RC

    Le montant du plafond, adapté aux équipements (ascenseur, chaufferie, parking).

  3. 3

    Vérifier le périmètre

    Toutes les parties communes : bâtiments, caves, parkings, espaces verts.

  4. 4

    Déclarer les changements

    Nouvel équipement, gros travaux, sinistre majeur : à signaler à l'assureur.

Un doute sur votre couverture actuelle ?

On relit le contrat en place, on repère les manques et on vous adresse une proposition adaptée.

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Questions fréquentes — Obligation d'assurance

Depuis quand l'assurance copropriété est-elle obligatoire ?
Depuis le 1er janvier 2015, en application de l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a créé l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les contrats en cours devaient être mis en conformité à leur première échéance suivante.

Que dit la loi ALUR sur l’assurance ?
Elle impose deux obligations (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) : chaque syndicat de copropriétaires doit s'assurer en responsabilité civile, et chaque copropriétaire aussi, qu'il occupe son logement ou non. La loi ALUR a par ailleurs réformé bien d'autres points de la copropriété : voir la loi ALUR en copropriété.

L'assurance habitation des copropriétaires ne suffit-elle pas ?
Non. Elle couvre le logement de chacun et sa responsabilité personnelle, pas les parties communes ni la responsabilité du syndicat. Le contrat de l'immeuble et les assurances individuelles sont complémentaires, et tous deux obligatoires.

Qui décide de souscrire l'assurance de la copropriété ?
L'assemblée générale choisit le contrat, à la majorité des voix exprimées (article 24). Le syndic présente les propositions, puis signe le contrat au nom du syndicat et le gère.

Une SCI ou une indivision est-elle concernée ?
Pas au titre de la copropriété, si elle détient seule tout l'immeuble : il n'y a alors ni lots ni syndicat. Elle doit en revanche assurer l'immeuble comme tout propriétaire, avec une assurance d'immeuble en monopropriété.

Le propriétaire bailleur doit-il être assuré si son locataire l’est ?
Oui. L'article 9-1 impose à chaque copropriétaire non occupant d'assurer sa propre responsabilité civile, indépendamment de l'assurance du locataire. C'est l'objet de l'assurance de propriétaire non occupant.

La multirisque immeuble est-elle obligatoire ?
Non : seule la responsabilité civile l'est. Mais sans multirisque, les dommages subis par l'immeuble lui-même (incendie, dégât des eaux, tempête) restent à la charge des copropriétaires. En pratique, la plupart des copropriétés en souscrivent une.

Pour aller plus loin

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Sources