Loi ALUR · Article 9-1
Depuis le 1er janvier 2015, toute copropriété doit obligatoirement souscrire une assurance responsabilité civile. Garanties minimales, sanctions et cas particuliers.
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Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, toute copropriété — quelle que soit sa taille — doit obligatoirement souscrire au minimum une assurance responsabilité civile. Aucune exception n'est prévue par la loi.
Cadre légal
« Le syndicat contracte une assurance couvrant sa responsabilité civile en raison des dommages causés aux tiers. » — extrait de l'article 9-1 introduit par l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014.
Concrètement : toute copropriété (2 lots ou 200 lots, syndic professionnel ou bénévole, copropriété verticale ou horizontale) doit souscrire au minimum la RC du syndicat des copropriétaires. Le texte est entré en vigueur le 1er janvier 2015.
Niveau de couverture
La RC est suffisante pour être en règle, mais la MRI complète protège réellement le patrimoine. Le surcoût n'est que de 20-30 %.
Le minimum légal — couvre uniquement les dommages causés aux tiers.
La protection complète qui couvre aussi les dommages matériels à l'immeuble.
Sanctions
Pas de sanction pénale directe, mais quatre conséquences juridiques et financières lourdes.
Responsabilité personnelle des copropriétaires en cas de sinistre · Mise en cause du syndic pour faute de gestion · Injonction judiciaire de souscrire sous astreinte · Prise en charge totale des dommages par la copropriété (parfois plusieurs dizaines de milliers d'euros).
Profils
Au-delà de l'obligation collective du syndicat des copropriétaires, chaque copropriétaire (occupant ou bailleur) et chaque locataire a sa propre obligation individuelle introduite ou renforcée par la loi ALUR.
Doit souscrire une assurance habitation multirisque (MRH) couvrant la responsabilité civile et ses biens privatifs. Indépendante du contrat copropriété, qui ne protège que les parties communes.
Doit souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) — obligation ALUR, même quand le logement est loué et le locataire assuré. Couvre le bailleur en cas de défaut d'assurance du locataire ou de vacance.
Doit souscrire une assurance habitation couvrant au minimum les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion). Attestation à fournir à la remise des clés puis chaque année.
Conformité
4 étapes simples pour s'assurer que votre immeuble respecte ses obligations — utile avant chaque AG ou avant la vente d'un lot.
Le syndic conserve le contrat d'assurance copropriété. Demandez-lui l'attestation annuelle à jour avec la liste des garanties et le plafond de couverture.
Vérifier que la RC syndicat est bien présente (obligatoire). Pour une couverture complète, contrôler aussi : incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles, vandalisme, bris d'équipement.
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'AG la situation d'assurance : compagnie, garanties, cotisations, sinistres récents. C'est le moment pour voter un changement d'assureur si besoin.
Le syndic tient aussi un registre des attestations PNO et MRH transmises par les copropriétaires. Audit obligatoire en cas de vente d'un lot — pièce demandée par le notaire.
Cas particuliers
Trois situations spécifiques — l'obligation s'applique pareillement à toutes.
Même format minimal : assurance obligatoire sans exception. Tarification spécifique.
Un mandataire temporaire peut souscrire l'assurance au nom du syndicat en attendant la régularisation.
Mêmes obligations d'assurance. De nombreux assureurs proposent des contrats adaptés sans surprime.
Approfondissement
Comprendre exactement ce que la loi impose, comment l'appliquer concrètement et quels sont les pièges à éviter dans la mise en conformité.
L'obligation légale ne porte que sur la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires. Concrètement, cette RC couvre les dommages causés aux tiers par les parties communes ou par un manquement aux obligations du syndicat : (1) chute d'un élément de façade qui blesse un piéton, (2) défaut d'entretien d'un escalier provoquant une chute, (3) infiltration depuis la toiture chez un voisin, (4) pannes d'ascenseur causant un accident corporel. La RC obligatoire n'indemnise pas le syndicat lui-même pour ses dommages matériels — c'est la multirisque immeuble (MRI) facultative mais fortement recommandée qui couvre ce volet.
La loi ALUR ne prévoit aucune exception : toutes les copropriétés au sens de la loi de 1965 sont soumises à l'obligation. Cela inclut : (1) les copropriétés verticales (immeubles classiques) quelle que soit leur taille (de 2 à 500+ lots), (2) les copropriétés horizontales (lotissements, domaines), (3) les copropriétés mixtes (habitation + commerces), (4) les micro-copropriétés à 2 ou 3 lots, (5) les copropriétés en péril ou en plan de sauvegarde, qui doivent maintenir leur couverture pendant la procédure. Seules échappent à l'obligation les SCI familiales détenues par une seule famille (pas de pluralité de propriétaires distincts) et les indivisions simples (régies par d'autres règles).
Cinq éléments à contrôler systématiquement :
Chaque copropriétaire a aussi une obligation individuelle d'assurance pour sa partie privative, distincte de celle du syndicat. (1) Copropriétaire occupant : doit souscrire une multirisque habitation (MRH) couvrant son lot et sa RC personnelle. (2) Copropriétaire bailleur : sa MRH propre n'est pas obligatoire (le locataire doit s'assurer), mais une PNO (Propriétaire Non Occupant) est fortement recommandée pour couvrir les périodes entre locataires et les défaillances de l'assurance locataire. (3) Locataire : obligation d'assurance habitation depuis la loi du 6 juillet 1989 (article 7g). En cas de défaut, le bailleur peut soit résilier le bail, soit souscrire pour le compte du locataire en majorant le loyer. Important : ces assurances individuelles ne couvrent pas les parties communes — d'où la nécessité du contrat copropriété au niveau du syndicat.
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