Loi ALUR et copropriété :
ce qui a changé
La loi ALUR du 24 mars 2014 a profondément réformé la copropriété : assurance obligatoire, immatriculation, fonds de travaux, transparence du syndic. Les mesures clés, leur calendrier, et ce qu'elles imposent à chacun.
- L'assurance de responsabilité civile devenue obligatoire
- Registre national, fonds de travaux, fiche synthétique
- Un syndic plus encadré : contrat type, compte séparé
Textes officiels
Loi ALUR, loi de 1965, CCH
Mis à jour le 24/09/2026
Réglementation en vigueur
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Qu'a changé la loi ALUR en copropriété ?
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a été promulguée le 24 mars 2014. Elle a modifié en profondeur la loi du 10 juillet 1965, qui fonde le statut de la copropriété, et le Code de la construction et de l'habitation.
Son objectif : prévenir la dégradation des copropriétés, mieux informer les copropriétaires et les acquéreurs, et encadrer les syndics. Pour les copropriétaires, les mesures les plus visibles sont l'assurance obligatoire, l'immatriculation au registre national et le fonds de travaux.
Les 8 mesures clés de la loi ALUR en copropriété
Ce qu'impose la loi, et où trouver le détail.
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Assurance obligatoire
Le syndicat et chaque copropriétaire doivent assurer leur responsabilité civile (article 9-1).
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Registre national
Toute copropriété comprenant des logements est immatriculée par son syndic (CCH, article L711-1).
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Fonds de travaux
Une cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, depuis le 1er janvier 2017.
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Fiche synthétique
Le syndic établit chaque année une fiche des données financières et techniques de la copropriété.
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Compte bancaire séparé
Les fonds du syndicat sont déposés sur un compte à son nom, pas sur celui du syndic.
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Contrat type de syndic
Un modèle de contrat obligatoire, qui distingue forfait et prestations particulières (décret du 26 mars 2015).
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Mise en concurrence du syndic
Le conseil syndical met en concurrence les contrats de syndic avant leur renouvellement.
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Information de l'acquéreur
Des documents sur la copropriété à fournir à l’acheteur d’un lot (CCH, article L721-2).
Le volet assurance de la loi ALUR
Avant la loi ALUR, aucun texte n'imposait d'assurer une copropriété : la plupart l'étaient par prudence, pas par obligation. L'article 9-1, créé par la loi, impose désormais au syndicat de s'assurer en responsabilité civile, et à chaque copropriétaire d'en faire autant, qu'il occupe son logement ou le loue.
Seule la responsabilité civile est obligatoire ; la multirisque, qui indemnise l'immeuble lui-même, reste un choix de l'assemblée générale. Le texte exact, la garantie minimale et ce que risque une copropriété non assurée sont détaillés sur la page assurance copropriété obligatoire.
Qu'est-ce que la loi ALUR a concrètement changé ?
Le contraste avant / après, mesure par mesure.
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Assurance du syndicat
- Avant la loi ALUR
- Facultative
- Depuis la loi ALUR
- RC obligatoire
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Assurance des copropriétaires
- Avant la loi ALUR
- Non imposée
- Depuis la loi ALUR
- RC obligatoire, occupant ou non
-
Immatriculation
- Avant la loi ALUR
- Aucun registre
- Depuis la loi ALUR
- Registre national obligatoire
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Travaux futurs
- Avant la loi ALUR
- Provisions au cas par cas
- Depuis la loi ALUR
- Fonds de travaux, 5 % au moins
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Fonds du syndicat
- Avant la loi ALUR
- Compte séparé souvent écarté
- Depuis la loi ALUR
- Compte séparé, la règle
-
Contrat de syndic
- Avant la loi ALUR
- Libre
- Depuis la loi ALUR
- Contrat type obligatoire
| Sujet | Avant la loi ALUR | Depuis la loi ALUR |
|---|---|---|
| Assurance du syndicat | Facultative | RC obligatoire |
| Assurance des copropriétaires | Non imposée | RC obligatoire, occupant ou non |
| Immatriculation | Aucun registre | Registre national obligatoire |
| Travaux futurs | Provisions au cas par cas | Fonds de travaux, 5 % au moins |
| Fonds du syndicat | Compte séparé souvent écarté | Compte séparé, la règle |
| Contrat de syndic | Libre | Contrat type obligatoire |
Le calendrier de la loi ALUR
Les mesures sont entrées en vigueur par étapes.
- 2014
Promulgation
La loi est publiée le 26 mars 2014, après sa promulgation le 24 mars.
- 2015
Assurance et contrat type
L'assurance devient obligatoire au 1er janvier ; le contrat type de syndic s'applique aux contrats conclus à partir du 1er juillet.
- 2017
Fonds de travaux
Cotisation annuelle obligatoire à partir du 1er janvier 2017.
- 2018
Registre complet
Après les grandes copropriétés, toutes doivent être immatriculées au 31 décembre 2018.
Qui est concerné par la loi ALUR ?
Toutes les copropriétés, sans exception de taille, et chacun de leurs acteurs.
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Le syndicat
Assurance de responsabilité civile, fonds de travaux, immatriculation, compte séparé.
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Les copropriétaires
Assurance de responsabilité civile, occupant ou bailleur, et cotisation au fonds de travaux.
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Le syndic
Contrat type, compte séparé, fiche synthétique, immatriculation, accès en ligne aux documents.
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Les vendeurs de lots
Des documents sur la copropriété à remettre à l'acquéreur lors de la vente.
Que risque-t-on à ne pas respecter la loi ALUR ?
Chaque obligation a ses conséquences propres.
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Le problème
Pas d’assurance
Un dommage causé à un tiers n'est pas indemnisé par un assureur.
Le syndicat, donc tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, paie lui-même. Voir l’assurance obligatoire.
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Le problème
Pas d’immatriculation
La copropriété n'est pas inscrite au registre national.
Le teneur du registre peut mettre le syndic en demeure, et la copropriété ne peut pas bénéficier de certaines aides publiques.
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Le problème
Pas de compte séparé
Le syndic ne dépose pas les fonds sur un compte au nom du syndicat.
Son mandat est nul de plein droit trois mois après sa désignation (article 18 de la loi de 1965).
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Le problème
Pas de fonds de travaux
Le budget ne prévoit pas de cotisation au fonds.
L'obligation s'impose sauf exceptions (moins de 10 lots, à l'unanimité) ; à défaut, les gros travaux se financent par des appels de fonds imprévus.
Le bailleur peut-il souscrire pour le locataire ?
Oui : c'est une nouveauté de la loi ALUR. Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et en justifier chaque année (loi du 6 juillet 1989, article 7). S'il ne le fait pas, le bailleur peut, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, souscrire une assurance pour le compte du locataire.
Le coût de la prime est alors récupérable sur le locataire, par douzième à chaque paiement du loyer, éventuellement majoré dans la limite prévue par la loi. Cette assurance ne couvre que les risques locatifs : elle ne remplace ni l'assurance de propriétaire non occupant du bailleur, ni celle de l'immeuble.
Questions fréquentes sur la loi ALUR en copropriété
Qu'est-ce que la loi ALUR en copropriété ?
La loi ALUR rend-elle l’assurance copropriété obligatoire ?
Le fonds de travaux est-il obligatoire pour toutes les copropriétés ?
Qui doit immatriculer la copropriété ?
La loi ALUR concerne-t-elle les petites copropriétés ?
Le bailleur doit-il assurer son logement en copropriété ?
Votre copropriété respecte-t-elle la loi ALUR ?
Commencez par l'assurance : décrivez l'immeuble en deux minutes, on vérifie le contrat en place et on vous adresse une proposition.
Sources
- Légifrance — Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR)
- Légifrance — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 8-2, 9-1, 14-2-1, 18, 18-1 A et 21
- Code de la construction et de l'habitation, articles L711-1, L721-2 et L731-1
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 (assurance du locataire)