Loi ALUR et assurance copropriété : ce qu'elle a rendu obligatoire

Avant 2014, ni le syndicat des copropriétaires ni les copropriétaires eux-mêmes n'étaient légalement tenus de s'assurer : beaucoup d'immeubles étaient couverts par habitude et bon sens, mais rien ne l'imposait. En cas de sinistre non assuré, les copropriétaires répondaient sur leur patrimoine personnel, sans plafond.

La loi ALUR a inséré un article 9-1 dans la loi fondatrice du 10 juillet 1965. C'est ce texte, court mais structurant, qui sert aujourd'hui de socle à toute la mécanique assurantielle des copropriétés françaises.

La loi ALUR, portée par la ministre Cécile Duflot, est née d'un constat alarmant : le rapport Braye de 2012 avait recensé près de 100 000 copropriétés en grande difficulté, soit 1,2 million de logements. Objectif du législateur : sécuriser les transactions, renforcer la gouvernance et prévenir la dégradation du parc privé. L'assurance obligatoire n'est qu'une mesure parmi d'autres, mais l'une des plus protectrices.

Le contraste est net : là où l'assurance dépendait du bon vouloir de chaque copropriété, elle est désormais un devoir légal à quatre niveaux. La loi a même créé un mécanisme inédit permettant au bailleur de souscrire une assurance au nom d'un locataire défaillant (détaillé plus bas).

La loi organise l'obligation en cascade, du collectif à l'individuel :

• Le syndicat des copropriétaires : responsabilité civile pour les dommages causés aux tiers par les parties communes (article 9-1). C'est l'assuré obligatoire au niveau de l'immeuble.
• Le copropriétaire occupant : assurance habitation (MRH) incluant sa responsabilité civile, en résidence principale comme secondaire.
• Le propriétaire non-occupant (PNO) : nouvelle obligation ALUR, une assurance PNO même en l'absence de locataire, pour couvrir les périodes de vacance et les défaillances du locataire.
• Le locataire : assurance des risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion), avec attestation à la remise des clés puis chaque année.

Aucune exception géographique ni de taille : une micro-copropriété de deux lots est soumise aux mêmes règles qu'un grand ensemble. Seules échappent à l'obligation les structures qui ne sont pas des copropriétés au sens juridique, faute de pluralité de propriétaires distincts.

Le locataire doit fournir une attestation d'assurance habitation à l'entrée dans les lieux, puis chaque année. S'il ne le fait pas, le bailleur n'est plus démuni comme avant ALUR.

Attention aux exceptions : l'obligation d'assurance du locataire ne s'applique pas aux locations meublées (hors résidence principale) ni aux locations saisonnières. L'assurance y reste toutefois fortement conseillée : la seule PNO du bailleur couvre rarement l'intégralité des dommages, et la responsabilité civile du locataire demeure engagée en cas de sinistre touchant les voisins ou les parties communes.

Quatre risques majeurs pèsent sur une copropriété non conforme :

1. Responsabilité personnelle des copropriétaires : en cas de sinistre non couvert, chacun paie sa quote-part des dommages, qui peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros par lot.
2. Mise en cause du syndic pour faute de gestion : il engage sa responsabilité s'il a laissé le syndicat sans assurance — sur ses fonds propres pour un bénévole, via sa RC pro pour un professionnel.
3. Injonction judiciaire : tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour faire souscrire l'assurance d'office, au besoin par un administrateur provisoire.
4. Blocage des ventes : les notaires refusent généralement de finaliser la vente d'un lot sans attestation d'assurance copropriété en cours.