Assurance dommages-ouvrage : gros travaux de copropriété

Sans DO, une copropriété victime d'une fissure structurelle ou d'un défaut d'étanchéité doit d'abord identifier le responsable — entreprise, maître d'œuvre, bureau d'études — puis engager une action en justice pour obtenir réparation. Ce parcours dure couramment 2 à 5 ans, pendant lesquels le désordre continue de s'aggraver et les copropriétaires avancent les frais.

La DO renverse la logique : l'assureur paie d'abord, se fait rembourser ensuite (subrogation). La copropriété peut donc réparer sans attendre l'issue du litige. C'est précisément ce que la multirisque immeuble ne prend jamais en charge, puisqu'elle couvre les sinistres d'exploitation, pas les malfaçons issues d'un chantier.

La loi Spinetta du 4 janvier 1978 impose la DO à tout maître d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction — la copropriété n'y échappe pas dès lors qu'elle engage du gros œuvre sur les parties communes. Sont notamment concernés :

• La surélévation de l'immeuble (création de niveaux) ;
• L'extension ou la construction d'annexes accolées au bâtiment ;
• La modification de la structure : murs porteurs, planchers, fondations ;
• La réfection complète de la toiture et de la charpente (au-delà d'une simple ré-étanchéité) ;
• L'installation d'un ascenseur neuf dans un immeuble qui n'en avait pas.

À l'inverse, un ravalement de façade, la modernisation d'un ascenseur existant ou le remplacement d'une chaudière ne déclenchent pas l'obligation, faute d'affecter la solidité de l'ouvrage.

La garantie porte sur les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : fissures structurelles, affaissement de fondations, défauts d'étanchéité de la toiture ou de la façade, ruptures de canalisations encastrées. Ce sont les mêmes désordres que ceux couverts par la garantie décennale des entreprises — la DO en assure simplement le financement immédiat.

La couverture n'est pas immédiate à la signature : elle se déploie dans le temps, du vote du chantier jusqu'au terme de la période décennale. Voici la chronologie de la garantie.

Le taux dépend de la nature du chantier, du montant assuré, de la qualité des entreprises retenues et de leurs propres assurances décennales. Un projet piloté par des entreprises solidement assurées et suivi par un maître d'œuvre obtient un meilleur taux. Voici des ordres de grandeur pour une copropriété :

En copropriété, cette prime est une charge de travaux, pas une charge courante. Elle est répartie entre les copropriétaires au prorata des tantièmes et apparaît sur l'appel de fonds dédié au chantier. Le syndic doit donc l'intégrer au plan de financement présenté en assemblée générale, au même titre que le marché de travaux lui-même.

C'est le syndicat des copropriétaires qui est le maître d'ouvrage des travaux sur les parties communes : la DO est donc portée par le syndic mandaté en AG, jamais par un copropriétaire à titre individuel. Concrètement, le devis d'assurance doit être prêt avant l'assemblée, pour que le coût de la DO soit budgétisé avec le marché de travaux et voté dans le même mouvement.