Assurance complémentaire · Travaux
Obligatoire pour les gros travaux votés en AG (loi Spinetta 1978). Souscrite par le syndic au nom du syndicat — pré-financement immédiat des réparations en cas de malfaçon, sans attendre le jugement.
Loi Spinetta 1978 — devis DO en 48 h avant le démarrage
L'assurance dommages-ouvrage (DO) est obligatoire pour tout maître d'ouvrage entreprenant des gros travaux. Elle garantit le financement rapide des réparations en cas de malfaçon relevant de la garantie décennale, sans attendre l'issue d'une procédure judiciaire.
L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour tout maître d'ouvrage, y compris les copropriétés engageant des travaux importants. Souscription avant le démarrage du chantier — sinon garantie invalide.
Définition
La DO est un mécanisme de pré-financement des réparations en cas de malfaçon survenue après réception des travaux. L'assureur indemnise immédiatement le syndicat et se retourne ensuite contre les entreprises responsables (subrogation).
Sa durée de couverture est de 10 ans à compter de la réception des travaux — alignée sur la garantie décennale des constructeurs.
En copropriété, c'est le syndicat des copropriétaires qui est juridiquement le maître d'ouvrage des travaux affectant les parties communes. La souscription de la DO est donc portée par le syndic mandaté en AG, et la prime est répartie aux tantièmes via un appel de fonds dédié.
Périmètre
Tout gros œuvre affectant la solidité ou la destination de l'ouvrage. Les travaux d'entretien et de maintenance ne sont pas concernés.
Création d'un ou plusieurs niveaux supplémentaires sur le bâtiment existant.
Construction d'une annexe, d'un volume nouveau accolé au bâtiment.
Suppression ou modification de murs porteurs, planchers techniques.
Reprise complète couverture + structure porteuse (vs simple ré-étanchéité non concernée).
Création d'un ascenseur dans un immeuble qui n'en avait pas — gros œuvre obligatoire.
Travaux affectant le clos, le couvert et la solidité du bâtiment (gros œuvre).
Sans / avec DO
Le principe : indemnisation immédiate par l'assureur DO, recours ensuite contre les responsables.
En cas de malfaçon, la copropriété doit identifier le responsable et porter l'affaire en justice.
L'assureur indemnise immédiatement, puis se retourne contre les responsables.
Procédure
Du vote du chantier en AG jusqu'à une éventuelle malfaçon dans les 10 ans qui suivent la réception.
L'assurance DO doit être souscrite avant le démarrage du chantier — sinon la garantie est invalide. À budgétiser dès le devis travaux.
Pendant les travaux, c'est la garantie Tous Risques Chantier (TRC) qui couvre les sinistres en cours d'ouvrage. La DO démarre à la réception.
Le PV de réception déclenche la garantie décennale (couverte par la DO) pour 10 ans. La copropriété a 1 an pour signaler les défauts apparents.
Déclaration à l'assureur DO sous 5 jours. Expertise sous 60 jours, indemnisation pré-financée pour réparer immédiatement.
Gouvernance
Le syndicat des copropriétaires est le maître d'ouvrage légal. Voici comment la souscription s'organise concrètement entre l'AG, le syndic et l'appel de fonds.
Pour tout gros œuvre affectant les parties communes, c'est le syndicat des copropriétaires qui est juridiquement le maître d'ouvrage — pas chaque copropriétaire individuellement.
La souscription DO doit être votée avec le marché de travaux. Le devis assureur doit donc être prêt avant l'assemblée pour budgétiser le projet dans son ensemble.
Le syndic mandaté signe le contrat DO au nom du syndicat. Penser à activer la garantie avant la date d'ouverture de chantier — sinon le contrat est invalide.
La prime DO est répartie entre copropriétaires au prorata des tantièmes de propriété, comme les autres charges de travaux. Elle apparaît sur l'appel de fonds dédié au chantier.
La multirisque copropriété (MRI) couvre l'immeuble au quotidien (incendie, dégât des eaux, RC). La DO couvre uniquement les malfaçons issues du chantier sur les 10 ans après réception. Les deux contrats coexistent : la DO ne remplace en aucun cas la MRI souscrite par le syndicat.
FAQ
Pour aller plus loin
Les autres garanties qui s'articulent avec la DO sur un chantier de copropriété.
Le contrat copropriété de base — la DO en complément pour les gros travaux.
Garantie complémentaire pour les frais d'avocat et expertise en cas de litige.
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