Assurance dommages-ouvrage :
gros travaux de copropriété

Avant d'ouvrir un chantier de gros œuvre, le syndicat des copropriétaires doit souscrire une assurance dommages-ouvrage. Elle préfinance la réparation des malfaçons pendant dix ans, sans attendre qu'un juge désigne le responsable.

  • Obligatoire avant l'ouverture du chantier, pour le syndicat comme pour tout maître d'ouvrage
  • Une réparation préfinancée : 60 jours pour la décision, 90 pour l’offre
  • Dix ans de garantie, à compter de la réception des travaux
Devis gratuit Pour quels travaux
Façade d'un immeuble ancien couverte d'un échafaudage : un chantier de gros œuvre en copropriété

Textes officiels

Code des assurances, Code civil, Service-Public

Mis à jour le 25/09/2026

Délais et sanctions relus

Un seul interlocuteur

Un courtier, du devis à l’AG

Devis avant l’AG

Gratuit et sans engagement

Qu'est-ce que l'assurance dommages-ouvrage ?

L'assurance dommages-ouvrage (DO) est un mécanisme de préfinancement. Quand un désordre de nature décennale apparaît après des travaux, fissure structurelle, défaut d'étanchéité, l'assureur DO paie la réparation, puis se retourne contre les constructeurs responsables et leurs assureurs.

Sans elle, la copropriété doit d'abord établir qui est responsable, entreprise, maître d'œuvre ou bureau d'études, et l'obtenir en justice, pendant que le désordre s'aggrave et que les copropriétaires avancent les frais.

Ce n'est pas une assurance permanente de l'immeuble : elle se souscrit chantier par chantier, avant son ouverture, avec une prime versée une seule fois. Les sinistres du quotidien, incendie, dégât des eaux, tempête, relèvent de la multirisque immeuble.

Dommages-ouvrage : la fiche

Souscripteur
Le syndicat, par le syndic
Quand
Avant l'ouverture du chantier
Couvre
Les désordres décennaux
Prend effet
Après la garantie de parfait achèvement
Expire
10 ans après la réception

Fondement : article 1792 du Code civil (responsabilité décennale des constructeurs) et article L242-1 du Code des assurances.

La DO est-elle obligatoire pour la copropriété, et pour quels travaux ?

Oui, dès que le syndicat fait réaliser des travaux de construction au sens de la loi. Service-Public cite expressément le syndic parmi les souscripteurs obligés. Ce qui entre dans le champ, et ce qui n'y entre pas :

  1. Surélévation, extension

    Un ou plusieurs niveaux ajoutés, une annexe accolée.

    Garantie : Construction neuve

    DO obligatoire

  2. Structure et fondations

    Murs porteurs, planchers, reprise en sous-œuvre, terrassement.

    Garantie : Rénovation importante (F2032)

    DO obligatoire

  3. Ravalement d'étanchéité

    Un ravalement destiné à assurer l'étanchéité de l'immeuble.

    Garantie : Gros œuvre extérieur (F2032)

    DO obligatoire

  4. Ravalement simple

    Nettoyage, peinture, enduit sans fonction d'étanchéité.

    Garantie : Pas un ouvrage (Cass. 1993)

    Non concerné

  5. Toiture

    Réfection partielle ou totale de la couverture et de la charpente.

    Garantie : Selon l’ampleur des travaux

    Au cas par cas

  6. Chaudière, ascenseur existant

    Remplacement ou modernisation d'un équipement.

    Garantie : Existants non incorporés (L243-1-1)

    Non concerné

Dans le champ de l'obligation

Construction · extension · rénovation importante : modification de la structure, gros œuvre extérieur, fondations, terrassement, ravalement destiné à assurer l'étanchéité (Service-Public F2032)

Hors du champ

Le ravalement qui ne constitue pas la construction d'un ouvrage (Cass. 3e civ., 28 avril 1993) · les ouvrages existants avant le chantier, sauf s'ils deviennent techniquement indivisibles de l'ouvrage neuf (article L243-1-1 II)

Pour la toiture, aucun texte ne tranche : tout dépend de l'ampleur des travaux et de leur caractère d'ouvrage. En cas de doute, demandez à l'assureur DO de se prononcer sur le descriptif du chantier avant l'assemblée.

Ce que dit le Code des assurances et ce que risque le syndicat

Article L242-1 du Code des assurances

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs. »
Issu de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta. Lire sur Légifrance

En clair

  1. Avant le chantier, pas après

    Le contrat doit être signé avant l'ouverture du chantier. Souscrite après, la garantie ne joue pas sur ce chantier.

  2. Le syndicat est concerné

    Propriétaire de l'ouvrage pour les parties communes, il souscrit par son syndic. Service-Public liste le syndic parmi les personnes tenues de souscrire.

  3. Un délit en cas de défaut

    Six mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende, ou l'une de ces deux peines (article L243-3). L'exception prévue pour le particulier qui construit son propre logement ne s'applique pas au syndicat.

Que couvre la DO, et pendant combien de temps ?

Elle couvre les désordres qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code civil). Sa durée se cale sur les garanties légales des constructeurs :

Pendant le chantier, la DO ne joue pas encore : les sinistres de chantier relèvent d'une assurance tous risques chantier, distincte.

  1. J

    Réception des travaux

    Le procès-verbal de réception, avec ou sans réserves, ouvre les garanties légales. C'est le point de départ des dix ans.

  2. 1 an

    Parfait achèvement

    L'entreprise reprend les désordres signalés à la réception ou dans l'année (article 1792-6). La DO prend effet à l'expiration de ce délai.

  3. 2 ans

    Bon fonctionnement

    Les équipements dissociables de l'ouvrage sont garantis deux ans au moins (article 1792-3).

  4. 10 ans

    Décennale

    Jusqu'à dix ans après la réception, la DO préfinance la réparation des désordres de nature décennale, puis expire avec la garantie décennale.

Ce que la DO prend en charge, et ce qu’elle exclut

Pris en charge

  • Les fissures qui affectent la solidité du bâtiment
  • Les défauts d'étanchéité de la toiture ou des façades issus des travaux
  • L'affaissement ou le vice de fondation
  • Les désordres qui rendent un local impropre à sa destination
  • La totalité des travaux de réparation, sans recherche préalable de responsabilité

Exclu

  • L'usure normale et le défaut d'entretien
  • Les défauts purement esthétiques
  • Les sinistres survenus pendant le chantier
  • Les ouvrages existants avant le chantier, sauf s'ils deviennent indivisibles de l'ouvrage neuf
  • Les désordres apparents réservés à la réception, qui relèvent du parfait achèvement

Un désordre apparaît : les délais que l'assureur doit respecter

L'article L242-1 encadre la réponse de l'assureur DO. S'il ne respecte pas ces délais, l'indemnité est majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

Pour un sinistre de moins de 1 800 €, l'assureur peut faire son offre sous 15 jours, sans expertise (Service-Public F2032).

  1. 1

    Déclarer

    Le syndic déclare le désordre à l'assureur DO par écrit, avec les photos et le procès-verbal de réception.

  2. 60 j

    Décision

    L'assureur a 60 jours à compter de la déclaration pour dire si la garantie est acquise, après expertise.

  3. 90 j

    Offre d'indemnité

    Si la garantie joue, il présente une offre d'indemnité dans les 90 jours suivant la déclaration.

  4. 15 j

    Paiement

    Une fois l'offre acceptée, il règle dans les 15 jours. La copropriété peut faire réparer sans attendre le recours contre les constructeurs.

Combien coûte une assurance dommages-ouvrage ?

La prime se calcule en pourcentage du coût des travaux et se règle en une seule fois, avant l'ouverture du chantier. Le taux dépend de la nature des travaux, du montant assuré, de la qualité des entreprises retenues et de leurs propres assurances décennales : un chantier suivi par un maître d'œuvre, confié à des entreprises bien assurées, obtient un meilleur taux.

En copropriété, cette prime est une charge de travaux, pas une charge courante. Elle s'ajoute au coût du chantier dans le plan de financement présenté à l'assemblée générale, et se répartit entre les copropriétaires avec les autres dépenses de travaux.

Avant de comparer les taux, vérifiez que l'assureur DO accepte le chantier tel qu'il est décrit : certains refusent des travaux sur existants ou exigent un contrôle technique. Le devis doit être obtenu avant l'assemblée, pour que la DO soit budgétée avec les travaux.

À réunir pour obtenir un devis DO

Descriptif des travaux
Nature, surfaces, plans
Montant du marché
Devis des entreprises
Entreprises
Attestations décennales (L241-1)
Maîtrise d’œuvre
Architecte, bureau d’études
Calendrier
Date d’ouverture du chantier

Chaque entreprise doit justifier de son assurance décennale à l'ouverture du chantier ; l'attestation est jointe aux devis et factures (Service-Public F2034).

Quand et comment souscrire la DO en copropriété ?

Avant l'ouverture du chantier, sans exception. Le syndicat est le maître d'ouvrage des travaux sur les parties communes : c'est le syndic qui souscrit, en son nom.

  1. 1

    Chiffrer la DO avec les travaux

    Demandez le devis DO en même temps que les devis d'entreprises, pour présenter un coût complet à l'assemblée.

  2. 2

    Voter en assemblée générale

    La DO est inscrite à l'ordre du jour avec les travaux qu'elle accompagne, et son coût entre dans le plan de financement.

  3. 3

    Signer avant le chantier

    Le syndic signe au nom du syndicat et vérifie que la garantie est acquise à la date d'ouverture du chantier.

  4. 4

    Réunir les attestations

    Attestations décennales des entreprises, procès-verbal de réception, réserves : le dossier qui servira en cas de sinistre.

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Questions fréquentes sur la dommages-ouvrage en copropriété

L'assurance dommages-ouvrage est-elle vraiment obligatoire pour une copropriété ?
Oui, pour tout maître d'ouvrage qui fait réaliser des travaux de construction (article L242-1 du Code des assurances), et Service-Public cite le syndic parmi les personnes tenues de souscrire. Sont visés la construction, l'extension et les rénovations importantes : structure, gros œuvre extérieur, fondations, terrassement, ravalement destiné à assurer l'étanchéité.

Quels travaux ne sont pas concernés ?
Un ravalement qui ne constitue pas la construction d'un ouvrage (Cour de cassation, 28 avril 1993), les ouvrages existants avant le chantier sauf s'ils deviennent techniquement indivisibles de l'ouvrage neuf (article L243-1-1), et le remplacement d'équipements. Pour la toiture, la réponse dépend de l'ampleur des travaux.

Que risque la copropriété sans DO ?
Le défaut de souscription est un délit puni de six mois d'emprisonnement et de 75 000 € d'amende, ou de l'une de ces deux peines (article L243-3). L'exception prévue pour le particulier qui construit son propre logement ne s'applique pas au syndicat. Et sans DO, chaque désordre suppose une procédure contre les constructeurs avant toute réparation.

Combien coûte une assurance DO ?
Un pourcentage du coût des travaux, versé en une fois avant le chantier, variable selon la nature des travaux, le montant, les entreprises et leur assurance décennale. Aucun barème officiel n'existe : demandez un devis sur le descriptif du chantier avant l'assemblée.

Quand la DO prend-elle effet, et jusqu’à quand ?
Elle prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, un an après la réception, et expire avec la garantie décennale, dix ans après la réception (article L242-1 ; ANIL).

Quelle différence avec la garantie décennale des entreprises ?
La décennale (article 1792 du Code civil) est la responsabilité des constructeurs, couverte par leur propre assurance obligatoire (article L241-1). La DO est souscrite par le maître d'ouvrage : elle paie d'abord la réparation, puis exerce le recours contre les constructeurs et leurs assureurs.

Sous quel délai l'assureur DO doit-il répondre ?
60 jours à compter de la déclaration pour se prononcer sur la garantie, 90 jours pour présenter une offre d'indemnité, 15 jours pour payer après acceptation (article L242-1). Au-delà, l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. En dessous de 1 800 €, l'offre peut être faite sous 15 jours.

Le syndic peut-il souscrire la DO sans vote ?
La DO accompagne des travaux qui doivent eux-mêmes être votés : en pratique, elle est inscrite à l'ordre du jour et budgétée avec eux. Le syndic la signe ensuite au nom du syndicat, avant l'ouverture du chantier.

Pour aller plus loin

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Sources