Copropriété en péril :
assurance et obligations

Un immeuble qui menace ruine ou une copropriété qui ne peut plus faire face : deux situations différentes, deux procédures, une même obligation d'assurance. Ce que dit la loi, et comment garder l'immeuble assuré.

  • L'arrêté de péril est devenu l'arrêté de mise en sécurité
  • L'assurance de l'immeuble reste obligatoire
  • L'aggravation du risque doit être déclarée à l'assureur
Devis gratuit Les deux procédures

Textes officiels

Loi du 10 juillet 1965, Légifrance, ANIL

Mis à jour le 24/09/2026

Réforme de 2019 comprise

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Qu'est-ce qu'une copropriété en péril ?

L'expression recouvre deux réalités. La première est technique : l'immeuble présente un danger pour la sécurité des occupants ou des passants (chute d'éléments, solidité compromise). Le maire peut alors prendre un arrêté de mise en sécurité, qui a remplacé l'arrêté de péril depuis le 1er janvier 2021.

La seconde est financière et de gestion : impayés massifs, comptes non tenus, décisions bloquées. Le juge peut alors désigner un administrateur provisoire (articles 29-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965), et le préfet engager un plan de sauvegarde.

Les deux se cumulent souvent. Dans tous les cas, l'assurance de responsabilité civile du syndicat reste obligatoire, et l'enjeu devient de ne pas perdre la couverture au moment où le risque est le plus élevé.

Les situations voisines

Péril ou difficulté : deux procédures distinctes

L'une relève du maire et vise la sécurité du bâtiment ; l'autre relève du juge et vise la gestion du syndicat.

  • CCH, articles L511-1 et suivants

    Arrêté de mise en sécurité

    Quand l'immeuble présente un danger pour la sécurité.

    • Pris par le maire, après une procédure contradictoire qui laisse au syndicat le temps de présenter ses observations.
    • En cas de danger imminent, le maire ordonne d'urgence des mesures provisoires (étaiement, périmètre de sécurité, évacuation).
    • Faute de travaux dans le délai, ils peuvent être exécutés d'office aux frais du syndicat ; les occupants sont protégés (relogement, loyers suspendus).

  • Loi de 1965, articles 29-1 et suivants

    Copropriété en difficulté

    Quand l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis.

    • Un administrateur provisoire désigné par le juge reçoit les pouvoirs du syndic et de l'assemblée générale.
    • Un plan de sauvegarde peut être engagé par le préfet (CCH, article L615-1) pour coordonner travaux et financements.
    • Des aides de l'Anah sont mobilisables pour les copropriétés en difficulté.

Critères de mise en péril

Quatre situations qui peuvent déclencher l’une ou l’autre procédure.

  • Désordres structurels

    Fissures graves, fondations ou éléments porteurs dégradés qui compromettent la solidité du bâtiment.

  • Danger pour la sécurité

    Chute d'éléments de façade, balcons, équipements communs dangereux pour les occupants ou les passants.

  • Difficultés financières

    Impayés massifs, dettes fournisseurs : le syndicat ne peut plus faire face à ses dépenses.

  • Gestion bloquée

    Absence de syndic, assemblées sans décision, comptes non tenus : l'immeuble n'est plus entretenu.

Étapes de la procédure de mise en sécurité

Du signalement à la levée de l'arrêté, les grandes phases de la procédure menée par le maire.

En cas de danger imminent, le maire peut ordonner des mesures provisoires sans attendre la fin de la procédure.

  1. 1

    Signalement et constat

    Un occupant, un voisin ou la commune signale le danger ; un rapport décrit l'état du bâtiment.

  2. 2

    Procédure contradictoire

    Le syndic est informé et peut présenter ses observations avant toute décision.

  3. 3

    Arrêté et travaux

    L'arrêté prescrit les travaux et un délai ; à défaut, ils peuvent être réalisés d'office aux frais du syndicat.

  4. 4

    Levée de l’arrêté

    Une fois les travaux constatés, le maire prononce la mainlevée.

Obligations spécifiques pendant le péril

L'arrêté ne suspend pas le contrat d'assurance, mais il change la donne : le risque est aggravé, et de gros travaux se préparent.

  • Responsabilité civile du syndicat

    Obligatoire

    Elle reste due pendant toute la procédure : c'est elle qui indemnise un tiers blessé par une chute d'élément.

  • Déclarer l'aggravation du risque

    Obligatoire

    Les circonstances nouvelles qui aggravent le risque doivent être déclarées à l'assureur (Code des assurances, art. L113-2). Il peut alors proposer une nouvelle prime ou résilier (art. L113-4).

  • Assurance dommages-ouvrage

    Obligatoire

    À souscrire avant des travaux qui touchent la structure ou le clos et couvert (art. L242-1).

  • Tous risques chantier

    Recommandée

    Couvre les dommages pendant les travaux eux-mêmes.

  • Frais de relogement

    Selon contrat

    Pris en charge seulement si l'évacuation découle d'un sinistre garanti, pas d'un défaut d'entretien.

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Coûts spéciaux liés au péril

Les travaux prescrits sont à la charge du syndicat pour les parties communes : l'assurance ne paie pas la remise en état d'un bâtiment mal entretenu, seulement les dommages causés par un événement garanti. Réalisés d'office, ils sont facturés au syndicat, frais en sus.

La prime d'assurance peut être revue : informé de l'aggravation du risque, l'assureur peut proposer une nouvelle prime, et certains refusent de renouveler à l'échéance. Les franchises peuvent aussi augmenter.

Les occupants doivent être protégés : en cas d'interdiction d'habiter, le propriétaire bailleur doit héberger ou reloger ses locataires (CCH, articles L521-1 et suivants), et les loyers sont suspendus.

Rôle de l'administrateur provisoire

Quand le juge désigne un administrateur provisoire, c'est lui qui porte le volet assurance.

  • Auditer les contrats

    Il analyse les contrats en cours, leurs garanties et leurs échéances.

  • Négocier avec l’assureur

    Il présente la situation et le plan de redressement pour maintenir la couverture.

  • Trouver un contrat

    Si le contrat n'est pas renouvelé, il recherche une alternative sur le marché.

  • Suivre les sinistres

    Il assure le suivi des sinistres déclarés avant ou pendant sa mission.

  • Payer les primes

    Il veille au paiement des cotisations : un impayé menace la couverture.

  • Rendre compte au juge

    Il rend compte de sa mission au tribunal qui l'a désigné.

Copropriété en péril : à faire, à éviter

À faire

  • Déclarer à l'assureur l'arrêté et l'état réel de l'immeuble
  • Constituer un dossier complet : rapport, devis, plan de financement
  • Souscrire la dommages-ouvrage avant les travaux de structure
  • Rechercher les aides publiques (Anah, collectivités)
  • Informer tous les copropriétaires des risques et des délais

À éviter

  • Laisser le contrat se résilier sans solution de remplacement
  • Cacher l'état de l'immeuble à l'assureur
  • Négliger les mesures de sécurité urgentes
  • Reporter les décisions de travaux
  • Lancer des travaux structurels sans dommages-ouvrage

Comment gérer concrètement une copropriété en péril

Sécuriser d'abord. Dès l'arrêté, le syndic fait réaliser les mesures prescrites (périmètre de sécurité, étaiement) par des entreprises qualifiées, informe les copropriétaires et convoque une assemblée pour voter les travaux. Tenir un journal daté de chaque action est précieux face à l'assureur comme en cas de litige.

Financer ensuite. Appels de fonds votés en assemblée, emprunt collectif souscrit au nom du syndicat, aides de l'Anah et des collectivités pour les copropriétés en difficulté : ces leviers se combinent. Face à un copropriétaire qui ne paie pas, le syndicat dispose d'une hypothèque légale sur son lot (article 19 de la loi du 10 juillet 1965).

Coordonner les acteurs. Le maire suit l'exécution de l'arrêté et peut faire réaliser les travaux d'office ; le juge peut désigner un administrateur provisoire ; le préfet peut engager un plan de sauvegarde.

Garder l'immeuble assuré. Déclarer l'aggravation du risque, montrer les mesures prises, souscrire les assurances de chantier, puis remettre le contrat à plat une fois l'arrêté levé.

Questions fréquentes sur la copropriété en péril

L'obligation d'assurance disparaît-elle en cas de péril ?
Non. Le syndicat doit rester assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) pendant toute la procédure. C'est même le moment où cette garantie compte le plus : un élément qui tombe sur un passant engage le syndicat.

L'assurance paie-t-elle les travaux prescrits par l'arrêté ?
En général non. L'assurance de l'immeuble couvre les dommages causés par un événement garanti (incendie, dégât des eaux, tempête…), pas la remise en état d'un bâtiment dégradé par l'usure ou un défaut d'entretien. Les travaux prescrits sont à la charge du syndicat pour les parties communes.

L'assureur peut-il résilier le contrat d'une copropriété en péril ?
Oui, dans les cas prévus par la loi : à l'échéance, ou après la déclaration d'une aggravation du risque, s'il ne souhaite pas maintenir la garantie à une nouvelle prime (Code des assurances, article L113-4). Il faut alors trouver un autre assureur, idéalement avec un courtier, avant la date d'effet.

Faut-il déclarer l’arrêté de mise en sécurité à son assureur ?
Oui : l'assuré doit déclarer les circonstances nouvelles qui aggravent le risque (article L113-2 du Code des assurances). Ne pas le faire expose à une réduction de l'indemnité, voire à la nullité du contrat en cas de mauvaise foi.

Qui paie l'assurance pendant la procédure ?
Le syndicat des copropriétaires, par ses charges, comme en temps normal. Si un administrateur provisoire est désigné, c'est lui qui veille au paiement des primes.

Quelles aides publiques existent pour les copropriétés en péril ?
L'Anah finance des travaux dans les copropriétés en difficulté, notamment dans le cadre d'un plan de sauvegarde ; MaPrimeRénov' Copropriété aide la rénovation énergétique ; les collectivités ont souvent leurs propres dispositifs. Les conditions évoluent : se renseigner auprès de l'Anah ou de l'ADIL.

Que faire si un copropriétaire refuse de payer les travaux votés ?
Le syndic le met en demeure, puis engage une action en recouvrement devant le tribunal judiciaire. La créance du syndicat est garantie par une hypothèque légale sur le lot (article 19 de la loi du 10 juillet 1965), qui peut aller jusqu'à la saisie et la vente du lot.

Peut-on changer d’assureur pendant la procédure ?
C'est possible, mais souvent difficile : un nouvel assureur examinera l'état de l'immeuble et pourra refuser ou imposer des conditions strictes. Mieux vaut maintenir le dialogue avec l'assureur en place, lui montrer les mesures prises, et remettre le contrat en concurrence une fois l'arrêté levé.

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Sources

  • Code de la construction et de l'habitation, articles L511-1 et suivants (mise en sécurité), L521-1 et suivants (occupants), L615-1 (plan de sauvegarde)
  • Légifrance — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 9-1, 19 et 29-1 et suivants
  • Code des assurances, articles L113-2, L113-4 (aggravation du risque) et L242-1 (dommages-ouvrage)
  • Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 (police de la sécurité et de la salubrité des immeubles)