Copropriété horizontale :
définition et assurance

Des maisons individuelles qui partagent une voirie, un portail, des espaces verts : c'est une copropriété horizontale, ou parfois un lotissement géré par une association syndicale. Ce qui change, et ce qu'il faut assurer.

  • Soumise à la loi de 1965 comme un immeuble
  • Voirie, portail, éclairage et espaces verts à assurer
  • À ne pas confondre avec un lotissement en ASL
Devis gratuit Copropriété ou lotissement ?

Textes officiels

Loi du 10 juillet 1965, Légifrance, ANIL

Mis à jour le 24/09/2026

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Qu'est-ce qu'une copropriété horizontale ?

Une copropriété horizontale est un ensemble de maisons individuelles ou de villas qui partagent des parties communes : voirie, espaces verts, portail, éclairage, parfois une piscine ou un tennis. Elle s'étend sur un terrain plutôt qu'en hauteur, d'où son nom, par opposition à la copropriété « verticale » d'un immeuble.

Elle relève de la loi du 10 juillet 1965 : son article 1er l'applique aux ensembles immobiliers qui comportent, outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles bâties ou non faisant l'objet de droits privatifs, sauf si une organisation différente a été créée, comme une association syndicale.

Mêmes obligations qu'un immeuble, donc : un syndic, des assemblées générales, et une assurance de responsabilité civile du syndicat obligatoire depuis la loi ALUR. Les garanties à prévoir diffèrent, elles : plus de voirie et d'extérieurs, rarement d'ascenseur.

Les parties communes les plus exposées

Copropriété horizontale ou lotissement : quelle différence ?

Deux formes juridiques pour un même paysage de maisons et d'allées. Tout dépend de ce qu'ont prévu les actes : c'est le règlement de copropriété ou les statuts de l'association qui le disent.

  • Loi du 10 juillet 1965

    Copropriété horizontale

    Chaque maison est un lot, avec une quote-part des parties communes.

    • Un syndicat de copropriétaires représenté par un syndic, qui décide en assemblée générale.
    • Les parties communes appartiennent à tous en indivision : voirie, espaces verts, parfois le sol lui-même.
    • Assurance : la responsabilité civile du syndicat est obligatoire (article 9-1).

  • Ordonnance du 1er juillet 2004

    Lotissement géré par une ASL

    Chaque propriétaire possède sa parcelle ; les équipements communs appartiennent à une association.

    • Une association syndicale libre (ASL) dont les propriétaires sont membres de droit, gérée selon ses statuts.
    • Les équipements communs (voirie, réseaux, espaces verts) sont la propriété de l'ASL, ou rétrocédés à la commune.
    • Assurance : l'article 9-1 ne vise que les copropriétés, mais l'ASL répond des dommages causés par ses équipements : une responsabilité civile est indispensable.

À quoi ressemble une copropriété horizontale ?

Quatre formats fréquents, du plus simple au plus équipé.

  • Le plus courant

    Ensemble de maisons

    Des maisons individuelles qui partagent une voirie et des espaces verts.

  • Avec équipements

    Résidence de villas

    Piscine, tennis ou club-house collectifs en parties communes.

  • Sécurisé

    Domaine fermé

    Portail, contrôle d’accès, parfois gardiennage et vidéoprotection.

  • Mitoyennes

    Maisons mitoyennes

    Des murs ou une toiture partagés, en plus des extérieurs communs.

Parties communes typiques à assurer

Six catégories de biens à intégrer dans le contrat de la copropriété.

  • Voirie et trottoirs

    Allées et zones de circulation internes : propriété et entretien collectifs.

  • Espaces verts

    Pelouses, arbres, massifs : tempête, grêle, chute de branche sur un tiers.

  • Portail et clôtures

    Portail d'entrée, motorisé ou non, clôtures périphériques : coûteux à remplacer.

  • Éclairage des allées

    Lampadaires et projecteurs : bris, dommages électriques, vandalisme.

  • Équipements de loisirs

    Piscine, tennis, aire de jeux, club-house : des garanties spécifiques.

  • Réseaux enterrés

    Eau, électricité, télécoms sous les parties communes : rupture, infiltration.

Spécificités de l'assurance horizontale

Moins de bris de machine qu'en immeuble, plus d'extérieurs : les garanties à activer selon les équipements de la résidence.

  • Responsabilité civile du syndicat

    Obligatoire

    Dommages causés aux tiers par les parties communes : chute sur la voirie, branche tombée.

  • Dommages aux voiries

    Recommandée

    Affaissement, dégâts d’intempéries, passage de véhicules lourds.

  • Éclairage et signalisation

    Selon besoin

    Bris, vol de luminaires, dommages électriques.

  • Portails et accès

    Recommandée

    Bris de machine, vandalisme, dommages électriques sur portails et contrôles d’accès.

  • Espaces verts

    Selon contrat

    Arbres et plantations endommagés par la tempête ou la grêle, souvent plafonnés.

  • Équipements de loisirs

    Si équipée

    Piscine, tennis, club-house : bris, vol, responsabilité liée à leur usage.

Un contrat taillé pour vos extérieurs ?

Voirie, portail, piscine : on vérifie ce que couvre le contrat en place et ce qui manque.

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Articulation avec
l'assurance habitation

Les deux contrats se complètent sans se chevaucher : chaque propriétaire assure aussi sa maison.

  1. Le contrat de la copropriété

    Il couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat.

    Voirie, allées, trottoirs
    Couvert
    Espaces verts collectifs
    Couvert
    Portail, éclairage
    Couvert
    Responsabilité du syndicat
    Couvert

  2. L'assurance de chaque maison

    Elle couvre la maison et tout ce qui est privatif à chaque propriétaire.

    Maison et contenu
    Couvert
    Jardin privatif et annexes
    Couvert
    Garage privé
    Couvert
    Responsabilité personnelle
    Couvert

Configurations fréquentes et solutions

Quatre profils types et la couverture la plus pertinente pour chacun.

  • Le problème

    Parties communes très réduites

    Un portail d'entrée et une courte voirie : peu d'éléments à assurer.

    Un contrat centré sur la responsabilité civile et les quelques biens communs suffit souvent ; inutile de payer une multirisque d'immeuble.

  • Le problème

    Équipements collectifs importants

    Piscine, tennis ou club-house : plusieurs équipements à risque.

    Une multirisque étendue avec une responsabilité civile renforcée, le bris de machine et des garanties dédiées aux équipements de loisirs.

  • Le problème

    Domaine sécurisé avec gardien

    Gardiennage et vidéoprotection : un service et un salarié à couvrir.

    Renforcer vol et vandalisme, et vérifier que le contrat couvre la copropriété en tant qu'employeur si le gardien est salarié.

  • Le problème

    Lotissement géré par une ASL

    Les équipements appartiennent à l'association, pas à un syndicat.

    C'est l'ASL qui souscrit l'assurance de ses équipements et sa responsabilité civile, selon ses statuts ; chaque propriétaire assure sa maison.

Tarification des
copropriétés horizontales

Des ordres de grandeur très variables selon le niveau d'équipement : un lotissement simple coûte peu, un domaine équipé beaucoup plus.

  1. Parties communes limitées

    Portail d'entrée, voirie courte.

    Par lot et par an
    50 à 200 €

  2. Avec équipements

    Piscine, tennis ou club-house collectifs.

    Par lot et par an
    150 à 400 €

  3. Domaine étendu

    Gardiennage, équipements et longue voirie.

    Par lot et par an
    300 à 800 €

Gérer au quotidien une copropriété horizontale

Voirie, accès, décisions, charges : les sujets qui reviennent le plus.

  • Entretenir la voirie

    Nettoyage régulier, reprise des fissures, réfection de l'enrobé à long terme : à anticiper dans le plan de travaux et le fonds de travaux.

  • Sécuriser les accès

    Portail et contrôle d'accès à entretenir. La vidéoprotection impose d'informer les personnes filmées et de limiter la durée de conservation des images.

  • Adapter la gouvernance

    Couleurs de façade, clôtures, nouveaux équipements : un règlement intérieur voté en AG évite bien des conflits.

  • Répartir les charges

    Les charges d'un équipement se répartissent selon son utilité pour chaque lot (article 10) : les maisons qui ne s'en servent pas peuvent en être exonérées.

  • Élaguer les arbres

    Un arbre mal entretenu qui cause un dommage engage la responsabilité du syndicat : l'élagage régulier protège aussi l'assurance.

  • Mutualiser avec les voisins

    Plusieurs copropriétés voisines peuvent former une union de syndicats (article 29), dotée de la personnalité morale, pour gérer des services communs.

Questions fréquentes sur la copropriété horizontale

Qu'est-ce qu'une copropriété horizontale ?
Un ensemble de maisons individuelles qui partagent des parties communes (voirie, espaces verts, portail, équipements) et qui est organisé en copropriété : un syndicat, un syndic, un règlement de copropriété. La loi du 10 juillet 1965 s'y applique, sauf si une autre organisation, comme une association syndicale, a été créée.

Quelle différence entre copropriété horizontale et lotissement ?
Dans une copropriété horizontale, chaque maison forme un lot avec une quote-part des parties communes, gérées par un syndicat de copropriétaires. Dans un lotissement, chaque propriétaire possède sa parcelle ; les équipements communs sont le plus souvent confiés à une association syndicale libre (ASL), régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004 et ses statuts. À défaut d'une telle organisation, un lotissement peut relever de la loi de 1965.

L'assurance est-elle obligatoire pour une copropriété horizontale ?
Oui. Comme toute copropriété, elle doit assurer la responsabilité civile du syndicat (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Une multirisque couvrant la voirie, le portail et les équipements est vivement recommandée.

Quelle différence avec une copropriété verticale classique ?
La copropriété horizontale s'étend sur un terrain (voirie, espaces verts, équipements extérieurs) plutôt qu'en hauteur (cage d'escalier, ascenseur, façade). Les garanties à prioriser diffèrent : rarement de bris de machine d'ascenseur, davantage de responsabilité civile sur la voirie et les espaces verts.

Quel est le prix de l’assurance d’une copropriété horizontale ?
Très variable selon l'équipement : de l'ordre de 50 à 200 € par lot et par an pour un lotissement simple, et jusqu'à plusieurs centaines d'euros pour un domaine avec piscine, tennis et gardiennage. La surface des parties communes et les sinistres passés comptent aussi.

Comment articuler avec l'assurance habitation de chaque maison ?
L'assurance de la copropriété couvre uniquement les parties communes. Chaque propriétaire assure sa maison, son jardin privatif et son contenu : les deux contrats sont complémentaires.

Que se passe-t-il en cas de sinistre sur la voirie commune ?
Les dommages à la voirie relèvent du contrat de la copropriété, selon ses garanties. Si un tiers est blessé à cause de l'état de la voirie, c'est la responsabilité civile du syndicat qui l'indemnise (article 14 de la loi du 10 juillet 1965).

Comment assurer une piscine ou un tennis collectif ?
Avec des garanties adaptées : responsabilité civile couvrant les accidents d'usagers, bris de machine pour la pompe, la filtration et le chauffage, vol et vandalisme. Une piscine enterrée collective doit aussi être équipée d'un dispositif de sécurité normalisé (barrière, alarme, couverture ou abri), imposé par la loi du 3 janvier 2003 ; un défaut peut compliquer l'indemnisation après un accident.

Que couvre l'assurance des espaces verts ?
Selon le contrat : les dégâts de tempête ou de grêle sur les plantations, souvent plafonnés ; la responsabilité civile du syndicat si une branche tombe sur un véhicule ou un piéton ; le vol et le vandalisme sur le mobilier et l'arrosage. Un élagage régulier est attendu : un défaut d'entretien peut limiter la prise en charge.

Les équipements de sécurité font-ils baisser la prime ?
Ils améliorent le profil de risque, surtout pour le vol et le vandalisme : portail à contrôle d'accès, clôture, éclairage. Leur effet sur la prime dépend de chaque assureur ; il faut les signaler lors de la demande de proposition.

Comment gérer les sinistres sur les réseaux enterrés ?
Les canalisations enterrées sont des parties communes coûteuses en cas de rupture. La garantie dédiée n'est pas toujours incluse : il faut la demander et vérifier ce qu'elle prend en charge (recherche de fuite, terrassement, remise en état). Le défaut d'entretien est en général exclu.

Quels documents fournir à l'assureur ?
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, un plan de l'ensemble avec l'emprise des parties communes, la liste des équipements avec leur valeur, le relevé des sinistres des dernières années, les derniers procès-verbaux d'AG et les contrats d'entretien en cours.

Pour aller plus loin

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Sources