Façade en copropriété :
ravalement, fissures, assurance

La façade est une partie commune : son entretien, son ravalement et les dommages qu'elle cause relèvent du syndicat. Voici les obligations, les bons réflexes face à une fissure et le rôle de l'assurance.

  • Ravalement au moins tous les dix ans, sur injonction, dans certaines communes
  • Isolation à prévoir lors d’un ravalement important
  • Chute d'un élément de façade : RC du syndicat
Devis gratuit Face à une fissure

Textes officiels

Légifrance, ANIL, Service-Public

Mis à jour le 24/09/2026

Réglementation en vigueur

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Une fissure apparaît,
les bons réflexes

Une fissure peut être superficielle ou révéler un problème de structure : il faut la faire qualifier avant de réparer.

  1. Photographier et dater

    Photos régulières avec un repère de mesure : l'évolution compte autant que la taille.

  2. Prévenir le syndic

    Par écrit, avec les photos. Il peut faire poser des témoins pour suivre l'évolution.

  3. Faire diagnostiquer

    Un professionnel du bâtiment dit si la fissure est superficielle ou structurelle, et d’où elle vient.

  4. Chercher la bonne garantie

    Immeuble de moins de dix ans : garantie décennale. Sécheresse : catastrophe naturelle, si un arrêté est publié.

Ravalement, fissure, chute : qui paie quoi ?

L'entretien de la façade est une charge de copropriété. Les dommages accidentels et ceux causés aux tiers relèvent de l'assurance, et certains désordres d'une garantie de construction.

  • Budget de la copropriété

    Le syndicat

    • Ravalement et nettoyage
    • Réparation des fissures non garanties
    • Réfection des éléments décoratifs
    • Diagnostic et suivi

  • Garanties de construction

    Le constructeur

    • Désordres graves dans les dix ans : décennale
    • Travaux récents : dommages-ouvrage
    • Recours contre l’entreprise en cause
    • Réception des travaux à conserver

  • Assurance de l'immeuble

    L'assureur

    • Chute d'un élément sur un tiers : RC du syndicat
    • Fissures de sécheresse : si arrêté catastrophe naturelle
    • Tags et vandalisme, selon contrat
    • Hors usure et défaut d’entretien

Les obligations de ravalement

Le ravalement n'est pas qu'une question d'esthétique : dans certaines communes, il est imposé, et un chantier important entraîne des obligations énergétiques.

CCH, art. L126-2 et R173-4 et suivants ; loi du 10 juillet 1965, art. 24 ; Code des assurances, art. L242-1.

  • Bon état de propreté

    En permanence

    À Paris et dans les communes inscrites sur une liste établie par l'autorité administrative.

  • Ravalement

    Au moins tous les 10 ans

    Sur injonction du maire ; sans travaux dans les six mois, il peut les prescrire par arrêté.

  • Vote des travaux

    En AG

    Travaux de conservation : majorité des voix exprimées (art. 24).

  • Isolation thermique

    Ravalement important

    Isolation à réaliser en même temps, sauf impossibilité technique ou disproportion.

  • Dommages-ouvrage

    Avant certains travaux

    Obligatoire si le chantier touche la structure ou l'étanchéité.

Quand l'assurance de l'immeuble prend le relais

Quatre situations courantes sur une façade et la garantie qui joue. La prise en charge dépend du contrat de la copropriété.

  • Sécheresse

    Des fissures après la sécheresse

    Le sol argileux bouge et la façade se fissure en escalier.

    Catastrophe naturelleSi arrêté

  • Tiers

    Un morceau de corniche tombe

    Il endommage la voiture d’un voisin, qui se retourne contre le syndicat.

    RC du syndicatObligatoire

  • Acte humain

    Le rez-de-chaussée est tagué

    Il faut nettoyer et repeindre toute la surface.

    VandalismeSelon contrat

  • Climatique

    La tempête arrache des volets

    Des éléments de façade sont endommagés par le vent.

    TempêteSouvent inclus

Un ravalement en vue ?

Travaux importants, dommages-ouvrage, garanties de l'immeuble : on vous aide à vérifier que tout est couvert avant le chantier.

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Fissures de sécheresse : catastrophe naturelle ou non

Les fissures dues au retrait et au gonflement des sols argileux ne sont prises en charge au titre des catastrophes naturelles que si un arrêté interministériel reconnaît l'état de catastrophe naturelle pour la commune et la période concernées.

Sans arrêté, elles relèvent de l'entretien de l'immeuble, ou de la garantie décennale si le bâtiment a moins de dix ans. Surveillez les arrêtés publiés et déclarez le sinistre dans les délais fixés par l'arrêté.

Un ravalement important s'accompagne d'une isolation, sauf impossibilité technique ou disproportion.

Questions fréquentes

Le ravalement de façade est-il obligatoire en copropriété ?
À Paris et dans les communes inscrites sur une liste fixée par l'autorité administrative, les façades doivent être tenues en bon état de propreté, et le ravalement effectué au moins une fois tous les dix ans sur injonction du maire (article L126-2 du Code de la construction et de l'habitation). Ailleurs, il relève des règles d'entretien votées en AG.

Qui paie le ravalement de la façade ?
La façade fait partie du gros œuvre, présumé partie commune : le ravalement est payé par tous les copropriétaires selon leurs tantièmes, sauf clause particulière du règlement de copropriété.

L'assurance de l'immeuble couvre-t-elle les fissures ?
Pas l'usure ni le défaut d'entretien. Les fissures liées à la sécheresse sont couvertes au titre des catastrophes naturelles si un arrêté est publié. Si l'immeuble a moins de dix ans, la garantie décennale des constructeurs peut jouer.

Un élément de façade tombe sur un passant : qui est responsable ?
Le syndicat des copropriétaires répond des dommages qui ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Sa responsabilité civile, obligatoire, est couverte par l'assurance de l'immeuble.

Faut-il isoler la façade lors du ravalement ?
Lors de travaux importants de ravalement, le Code de la construction impose en principe une isolation thermique, sauf impossibilité technique ou juridique, ou disproportion manifeste entre son coût et les économies attendues (articles R173-4 et suivants).

Les autres parties communes

La façade de votre immeuble est-elle bien couverte ?

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Sources