Convention IRSI en copropriété : qui paie quoi ?

IRSI signifie Indemnisation et Recours des Sinistres Immeubles. Il ne s'agit pas d'une loi mais d'une convention signée entre les assureurs, sous l'égide de France Assureurs (ex-FFA). Elle est entrée en vigueur le 1er juin 2018, en remplacement de l'ancienne convention CIDE-COP, et a été révisée en juillet 2020.

Avant l'IRSI, un simple dégât des eaux entre deux appartements pouvait bloquer l'indemnisation pendant des mois : chaque assureur renvoyait la responsabilité sur l'autre. La convention inverse la logique — c'est l'assureur du sinistré qui paie d'abord, les recours entre compagnies se réglant ensuite en coulisse. En pratique, la quasi-totalité des contrats multirisque immeuble (MRI) intègrent ce cadre.

La convention ne joue que pour un dégât des eaux ou un incendie — jamais pour une tempête, un vol ou un bris de glace. Elle est réservée à l'habitat collectif : copropriétés et immeubles locatifs, à l'exclusion des maisons individuelles.

Deux plafonds la délimitent : le sinistre ne doit pas impacter plus de 5 logements, et les dommages ne doivent pas dépasser 5 000 € HT par local sinistré. Enfin, tous les assureurs impliqués doivent être adhérents à la convention — c'est le cas de 99 % du marché français, ce critère est donc rarement bloquant.

La première tranche couvre les petits sinistres jusqu'à 1 600 € HT : pas d'expertise, l'assureur du local sinistré indemnise sur simple constat, ce qui rend le règlement très rapide. La seconde va de 1 600 € à 5 000 € HT : un expert unique est mandaté pour chiffrer les dommages, mais l'indemnisation reste pilotée par un seul assureur gestionnaire.

Dès que les dommages franchissent 5 000 € HT par local, on quitte l'IRSI : retour au droit commun, avec expertises croisées entre compagnies et délais d'indemnisation qui peuvent s'étirer de 3 à 12 mois selon la complexité du dossier.

Pour un sinistre dans un logement occupé, l'occupant (locataire ou propriétaire) déclare à son assurance habitation, qui l'indemnise — même si la fuite vient d'un autre lot. Dans une partie commune (couloir, cage d'escalier, local technique), c'est le syndic qui déclare et l'assureur du syndicat qui prend en charge, via la MRI.

Cas particulier du logement vacant : c'est l'assurance PNO du propriétaire bailleur qui joue — une couverture rendue obligatoire par la loi ALUR précisément pour éviter les trous de garantie entre deux locataires.

Un exemple rend le mécanisme concret : ce qui compte, c'est de déclarer vite et à son propre assureur, sans chercher soi-même à établir qui est responsable.

Dès la déclaration, le syndic a intérêt à constituer un dossier complet : constat amiable signé, photos datées, devis estimatifs des réparations sur les parties communes. Désigner un référent au conseil syndical pour suivre le dossier en parallèle fluidifie les échanges avec l'assureur gestionnaire.

Point de vigilance majeur : ne pas engager de travaux avant le passage de l'expert, sauf urgence de sécurité — faute de quoi le droit à indemnisation peut être perdu. Un syndic qui laisserait traîner une déclaration ou négligerait ces précautions engagerait sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires.