Parties communes en copropriété :
qui assure quoi ?

Hall, toiture, façade, ascenseur, jardin : ce que la loi range dans les parties communes, qui paie leur entretien, qui répond des accidents et quelle assurance les protège.

  • Définies par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement
  • Entretenues et payées par tous les copropriétaires
  • Assurance obligatoire : la responsabilité civile du syndicat
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Textes officiels

Légifrance, Service-Public

Mis à jour le 24/09/2026

Réglementation en vigueur

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Qu'est-ce qu'une partie commune ? Ce que dit la loi

Sont communes « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » (article 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Le règlement de copropriété fixe la liste exacte. Lorsqu'il ne dit rien ou se contredit, la loi présume communes les parties ci-contre.

Le sol et les extérieurs
Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès.
Le gros œuvre
Fondations, murs porteurs, façades, toiture, planchers.
Les équipements communs
Ascenseur, chauffage collectif, canalisations communes, même quand elles traversent un logement.
Les conduits
Les coffres, gaines et têtes de cheminées.
Les locaux communs
Les locaux des services communs : loge, local poubelles, local vélos.
Les circulations
Les passages et corridors : hall, escaliers, couloirs.

Les parties communes,
une par une

Pour chacune : que faire en cas de problème, qui paie, les obligations légales et ce que couvre l'assurance de l'immeuble.

Commune, privative ou à jouissance privative ?

Trois statuts, trois règles : ils décident qui entretient, qui paie et quelle assurance intervient. Le règlement de copropriété tranche les cas limites, comme les balcons ou les fenêtres.

  • Article 3 de la loi de 1965

    Parties communes

    • Affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires, ou de plusieurs d'entre eux
    • Appartiennent au syndicat des copropriétaires
    • Entretenues par le syndicat
    • Hall, toiture, façade, ascenseur…

  • Article 2 de la loi de 1965

    Parties privatives

    • Réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire
    • Sa propriété exclusive
    • Entretenues par lui
    • Intérieur du logement, revêtements, cloisons non porteuses

  • Article 6-3 de la loi de 1965

    À jouissance privative

    • Parties communes réservées à l'usage d'un seul lot
    • Restent la propriété de tous
    • Entretien réparti par le règlement
    • Jardin, toit-terrasse, cour réservés à un lot

Qui paie ? Tous, mais pas pareil

Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes se répartissent selon les tantièmes. Celles des services collectifs et équipements communs, comme l'ascenseur ou le chauffage, selon l'utilité pour chaque lot (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

Qui répond ? Le syndicat

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours (article 14). C'est pourquoi sa responsabilité civile doit être assurée.

Quelle assurance
pour les parties communes ?

Deux contrats cohabitent dans un immeuble : celui du syndicat pour les parties communes, celui de chaque copropriétaire pour son lot.

  • Obligatoire

    Responsabilité civile du syndicat

    Les dommages causés aux tiers par l'immeuble. Imposée par l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965.

  • Recommandée

    Multirisque immeuble

    Incendie, dégâts des eaux, tempête, vandalisme : les dommages aux parties communes. Parfois imposée par le règlement.

  • Obligatoire

    Assurance du copropriétaire

    Sa responsabilité civile, occupant ou non (article 9-1), et en pratique une assurance habitation ou propriétaire non occupant.

Les parties communes sont-elles bien assurées ?

On relit le contrat de l'immeuble, garantie par garantie, et on vous adresse une proposition à garanties égales.

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Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'une partie commune en copropriété ?

Ce sont les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Faute de précision dans le règlement, la loi présume communs notamment le sol, les cours et jardins, le gros œuvre, les équipements communs, les passages et corridors.

Qui doit assurer les parties communes ?

Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Il doit au minimum s'assurer en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) ; l'assurance multirisque, qui couvre aussi les dommages aux parties communes, est fortement recommandée et parfois imposée par le règlement.

Qui paie les travaux sur les parties communes ?

Tous les copropriétaires. Les charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes se répartissent selon les tantièmes ; celles des équipements et services collectifs, comme l'ascenseur ou le chauffage, selon l'utilité pour chaque lot (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).

Un balcon est-il une partie commune ?

Cela dépend du règlement de copropriété. Souvent, la structure du balcon (dalle, garde-corps) est commune et son usage réservé au lot qui y donne accès : c'est alors une partie commune à jouissance privative (article 6-3). Le règlement dit qui entretient quoi.

Qui est responsable d’un accident dans les parties communes ?

Le syndicat des copropriétaires, qui répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965), sans préjudice de ses recours. Sa responsabilité civile est couverte par l'assurance de l'immeuble.

Mon assurance habitation couvre-t-elle les parties communes ?

Non, pas en tant que telles : elle couvre votre logement et votre responsabilité de copropriétaire, elle aussi obligatoire. Les parties communes relèvent de l'assurance souscrite par le syndic au nom du syndicat.

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Sources