Fuite de canalisation en copropriété :
qui paie la réparation ?

Colonne commune ou tuyau privatif, recherche de fuite, dégâts chez le voisin : qui répare, qui paie, et comment l'assurance de l'immeuble et celle des occupants se partagent le sinistre.

  • Les colonnes communes sont des parties communes, même dans un logement
  • Déclaration à son assureur sous cinq jours ouvrés
  • Sous 5 000 € HT, la convention IRSI organise la prise en charge
Devis gratuit Que faire en cas de fuite

Textes officiels

Légifrance, ANIL, Service-Public

Mis à jour le 24/09/2026

Réglementation en vigueur

Un seul interlocuteur

Un courtier, de la comparaison à l'AG

Réponse sous 24 h

Gratuit et sans engagement

Une fuite d'eau,
les bons réflexes

Limiter les dégâts d'abord, garder des traces ensuite : c'est ce qui accélère l'indemnisation.

  1. Couper l'eau et prévenir

    Fermez le robinet d'arrivée si la fuite vient de chez vous ; sinon prévenez le voisin du dessus et le syndic.

  2. Photographier les dégâts

    Plafonds, murs, sols et biens abîmés : datez les photos et gardez les factures.

  3. Remplir un constat

    Le constat amiable dégât des eaux, signé avec le voisin concerné, décrit l’origine et les dommages.

  4. Déclarer à son assureur

    Dans le délai du contrat, qui ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés (Code des assurances, art. L113-2).

Partie commune ou privative : qui paie quoi ?

Tout dépend de l'endroit où se trouve la fuite. La loi pose une présomption, le règlement de copropriété trace la limite exacte entre ce qui est commun et ce qui est privatif.

  • Parties communes

    Le syndicat

    • Colonnes montantes et descentes d'eaux usées
    • Canalisations enterrées de l’immeuble
    • Parties communes qui traversent un logement
    • Réparation votée ou commandée par le syndic

  • Parties privatives

    Le copropriétaire

    • Canalisations après le branchement particulier
    • Robinetterie, joints, flexibles
    • Appareils : chauffe-eau, lave-linge
    • Selon la limite fixée au règlement

  • Les assurances

    Les assureurs

    • Dommages dans l'immeuble : assurance de l'immeuble
    • Dommages chez les occupants : leur assurance habitation
    • Recherche de fuite, selon les contrats
    • Sous 5 000 € HT : convention IRSI

L'entretien des canalisations : ce que décide la copropriété

Contrairement à l'ascenseur, aucune fréquence d'entretien n'est fixée par la loi pour les canalisations. Le syndic doit pourvoir à la conservation et à l'entretien de l'immeuble : il propose un contrat d'entretien, que l'assemblée générale vote.

Loi du 10 juillet 1965, articles 18 (missions du syndic) et 24 (travaux de conservation).

  • Contrat d'entretien des canalisations

    Voté en AG

    Sa fréquence et son contenu sont fixés au contrat, pas par la loi.

  • Curage des colonnes d'eaux usées

    Selon le contrat

    Limite les bouchons et les refoulements dans les logements des étages bas.

  • Vannes d'arrêt des colonnes

    Selon le contrat

    Une vanne grippée empêche de couper l'eau d'une seule colonne quand une fuite survient.

  • Remplacement des colonnes

    Travaux votés en AG

    Travaux de conservation : majorité des voix exprimées (article 24).

  • Recherche de fuite

    En cas de sinistre

    Prise en charge selon le contrat d'assurance de l'immeuble et la convention IRSI.

Quand l'assurance prend le relais

Quatre sinistres de plomberie fréquents en copropriété et la garantie qui joue. La prise en charge dépend des contrats en place.

  • Le plus fréquent

    La colonne commune fuit

    Deux appartements et la cage d'escalier sont touchés.

    Dégâts des eauxSouvent inclus

  • Réseaux

    Une canalisation enterrée cède

    Sous la cour, la conduite casse et inonde le sous-sol.

    Canalisations enterréesSelon contrat

  • Hiver

    Une conduite gèle et éclate

    Dans une cave non chauffée, le tuyau cède au dégel.

    GelSouvent inclus

  • Égouts

    Les égouts refoulent

    Après un orage, l'eau remonte dans les caves par les évacuations.

    Refoulement des égoutsEn option

Recherche de fuite, gel, égouts : êtes-vous couvert ?

Ces garanties varient beaucoup d'un contrat à l'autre. On relit celui de l'immeuble et on vous dit ce qui manque.

Obtenir mon devis gratuit

Ce que dit la loi sur les canalisations

Sauf clause contraire du règlement, sont réputés parties communes « les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs » (article 3 de la loi du 10 juillet 1965).

Une colonne qui passe dans votre salle de bains reste donc commune : sa réparation incombe au syndicat. La partie de tuyauterie qui ne dessert que votre logement, après le branchement, est en général privative.

Entre assureurs, la convention IRSI règle les dégâts des eaux jusqu'à 5 000 € HT : c'est en principe l'assureur de l'occupant du local sinistré qui gère le dossier.

Les canalisations d'équipement commun sont présumées communes, jusque dans les logements qu'elles traversent.

Questions fréquentes

Existe-t-il une assurance plomberie pour la copropriété ?
Pas sous ce nom : ce qu'on appelle l'assurance plomberie en copropriété, c'est la garantie dégâts des eaux de l'assurance multirisque de l'immeuble, souvent complétée par la recherche de fuite, le gel et les canalisations enterrées. Elle ne couvre pas l'usure ni le défaut d'entretien : vérifiez les plafonds et les franchises du contrat.

Un contrat d'entretien des canalisations est-il obligatoire en copropriété ?
Aucun texte ne fixe de fréquence d'entretien des canalisations, contrairement à l'ascenseur. Le syndic doit toutefois pourvoir à l'entretien de l'immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) : un contrat d'entretien, voté en assemblée générale, permet de curer les colonnes d'eaux usées et de contrôler les vannes, et limite les sinistres que l'assureur pourrait refuser pour défaut d'entretien.

Qui paie une fuite sur la colonne d'eau commune ?
La colonne est une partie commune, même lorsqu'elle traverse un logement : sa réparation est à la charge du syndicat des copropriétaires. Les dommages causés dans l'immeuble relèvent de l'assurance de l'immeuble ; ceux subis dans les logements, de l'assurance habitation des occupants, selon les règles de la convention IRSI.

Une fuite chez le voisin du dessus abîme mon plafond : que faire ?
Prévenez le voisin, remplissez avec lui un constat amiable dégât des eaux et déclarez le sinistre à votre assureur habitation dans le délai prévu au contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. Pour un sinistre jusqu'à 5 000 € HT, c'est en principe votre assureur qui gère le dossier.

Qui paie la recherche de fuite en copropriété ?
Elle est organisée et prise en charge selon les contrats d'assurance en place et la convention IRSI. Quand la fuite provient des parties communes, la recherche relève en principe de l'assurance de l'immeuble ; vérifiez le plafond prévu au contrat.

Qu'est-ce que la convention IRSI ?
C'est une convention entre assureurs, en vigueur depuis juin 2018, qui organise la gestion des dégâts des eaux et des incendies dans les immeubles jusqu'à 5 000 € HT par local. Elle désigne l'assureur qui gère le sinistre, en principe celui de l'occupant du local touché, sans changer les responsabilités de chacun.

Comment savoir si une canalisation est commune ou privative ?
Le règlement de copropriété fait foi. À défaut de précision, l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 présume communes les canalisations d'équipement commun, y compris les parties qui traversent des logements. Les tuyaux qui ne desservent qu'un seul lot sont en général privatifs.

Les autres parties communes

Les dégâts des eaux coûtent cher à l'immeuble

Décrivez votre copropriété en deux minutes : on vérifie franchises et plafonds du contrat en place et on vous adresse une proposition à garanties égales.

Devis gratuit Gratuit · Sans engagement · Un seul interlocuteur

Sources