Assurance complémentaire · Bailleurs
Garantie loyers impayés : protéger vos revenus locatifs
En copropriété, le lot mis en location expose son propriétaire aux impayés, aux dégradations et aux frais d'une procédure d'expulsion. La GLI transfère ce risque à un assureur — voici ce qu'elle couvre, à quelles conditions et pour quel prix.
2,5 à 4,5 % du loyer — déductible des revenus fonciers au réel
- plafond d'indemnisation courant
- 36 mois
- du loyer annuel charges comprises
- 2,5–4,5 %
- taux d'effort maximal du locataire
- ≤ 33 %
Qu'est-ce que la garantie loyers impayés ?
La GLI est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur — et non par le locataire — qui prend le relais dès qu'un loyer n'est plus payé. Elle indemnise le manque à gagner et prend en charge la procédure de recouvrement.
Une assurance qui garantit vos loyers à la place du locataire
Contre une prime calculée sur le loyer, l'assureur vous rembourse les loyers et charges impayés, indemnise les dégradations locatives et paie les frais de la procédure d'expulsion. Elle n'est pas obligatoire, mais elle est le seul dispositif qui sécurise réellement un investissement locatif en copropriété.
Concrètement, vous souscrivez la GLI au moment de mettre votre lot en location, en même temps que vous constituez le dossier du candidat locataire. L'assureur vérifie la solidité de ce dossier ; une fois le bail signé, la garantie court pendant toute la durée de la location, renouvellements compris.
Attention à ne pas la confondre avec les autres contrats du bailleur en copropriété. La GLI protège vos revenus locatifs ; l'assurance propriétaire non occupant (PNO) protège votre bien (murs, responsabilité civile de propriétaire) ; et la multirisque de l'immeuble souscrite par le syndicat couvre les parties communes. Les trois se cumulent sans se remplacer.
La garantie loyers impayés est un contrat d'assurance par lequel un assureur s'engage à indemniser le bailleur en cas de défaillance de son locataire : loyers et charges non perçus, dégradations constatées à la sortie, et frais de contentieux engagés pour récupérer le logement.
Que couvre exactement une GLI ?
Une GLI complète repose sur trois garanties socles — les impayés, les dégradations et les frais de procédure — auxquelles s'ajoutent souvent des options utiles selon votre profil de bailleur.
Le cœur du contrat, ce sont les loyers et charges impayés : dès le premier mois non réglé (le plus souvent sans franchise), l'assureur vous verse l'équivalent du loyer, dans la limite d'un plafond exprimé en durée (36 mois est courant) ou en montant (souvent 70 000 à 90 000 €). Vient ensuite la prise en charge des dégradations locatives au-delà de l'usure normale, constatées à l'état des lieux de sortie et généralement plafonnées à deux ou trois mois de loyer. Enfin, les frais de procédure — huissier, avocat, expulsion — sont réglés directement par l'assureur, avec une assistance juridique par téléphone.
- Loyers et charges impayés, dès le 1er mois de défaut
- Dégradations locatives au-delà de l'usure normale, sur expertise
- Frais de procédure : huissier, avocat, commandement de payer, expulsion
- Assistance juridique téléphonique pendant le contentieux
- En option : vacance locative après sinistre, décès ou perte d’emploi du locataire
- Impayés antérieurs à la souscription du contrat
- Locataire ne respectant pas les critères d’éligibilité exigés
- Dégradations relevant de la simple vétusté ou de l'usage normal
- Loyers dépassant le plafond garanti au contrat (souvent 2 000 à 3 000 €/mois)
- Défaut de déclaration dans le délai contractuel (souvent 30 à 60 jours)
Les options méritent réflexion. La vacance locative indemnise la période où le logement, rendu inhabitable par un sinistre, ne peut être reloué. Les garanties décès et perte d'emploi du locataire évitent une rupture brutale de revenus. Un bailleur qui possède déjà une protection juridique vérifiera qu'il ne paie pas deux fois pour la même assistance contentieuse.
Vous louez un studio 780 € charges comprises. Le locataire cesse de payer en février. Vous déclarez le sinistre à votre assureur GLI, qui lance un commandement de payer par huissier. Faute de régularisation, l'assureur vous verse les 780 € chaque mois à partir du 1er impayé, prend en charge les 2 400 € de frais de procédure jusqu'à l'expulsion, puis indemnise les 1 500 € de dégradations relevées à la sortie. Votre trésorerie n'a jamais décroché.
Quelles conditions le locataire doit-il remplir ?
L'assureur n'accepte de garantir un locataire que si son dossier atteint un seuil de solvabilité. C'est la contrepartie logique de la protection : moins le risque est élevé, plus la couverture est accordée.
Le critère central est le taux d'effort : la part du loyer charges comprises dans les revenus nets du locataire. La plupart des assureurs exigent qu'il reste inférieur ou égal à 33 %, ce qui revient à des revenus représentant au moins 2,8 à 3,3 fois le loyer. S'y ajoutent la stabilité de l'emploi (CDI hors période d'essai ou fonctionnaire, parfois CDD long avec ancienneté) et un dossier complet et vérifiable.
| Critère | Exigence courante | Pourquoi |
|---|---|---|
| Taux d'effort | ≤ 33 % du revenu net | Marge suffisante pour absorber les aléas |
| Ratio revenus / loyer | 2,8 à 3,3 × le loyer CC | Traduit le taux d'effort en montant |
| Nature du contrat | CDI confirmé ou fonctionnaire | Revenu régulier et prévisible |
| Ancienneté emploi | 6 à 12 mois | Écarte les situations précaires |
| Antécédents bancaires | Aucun incident / interdiction | Signal de bonne gestion |
Critères indicatifs 2026 : chaque assureur fixe son propre barème, mais tous s'articulent autour du taux d'effort de 33 %.
Le dossier réclamé est standardisé : trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, justificatif de domicile et pièce d'identité. Pour les profils qui n'atteignent pas le seuil — étudiants, jeunes actifs, intérimaires — la caution Visale d'Action Logement prend le relais gratuitement.
L'éligibilité s'apprécie à la souscription, pas après. Un locataire refusé par l'assureur au moment du dossier ne sera jamais couvert. Faites valider le dossier avant de signer le bail : c'est le seul moment où vous pouvez encore choisir un autre candidat.
Combien coûte une garantie loyers impayés ?
La prime se calcule en pourcentage du loyer annuel charges comprises, généralement entre 2,5 et 4,5 % selon l'étendue des garanties et le profil du logement.
Sur un loyer de 1 000 € par mois (12 000 € par an), une prime de 3,5 % représente 420 € par an, soit 35 € mensuels. Le taux monte lorsque vous ajoutez les options (vacance, perte d'emploi) et baisse sur les contrats groupés couvrant plusieurs lots. Bonne nouvelle fiscale : la prime GLI est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel, ce qui abaisse son coût net d'autant.
- Taux de prime
- 2,5 à 4,5 % du loyer annuel charges comprises.
- Exemple concret
- Loyer 1 000 €/mois → environ 300 à 540 €/an.
- Franchise
- Le plus souvent aucune : indemnisation dès le 1er impayé.
- Fiscalité
- Déductible des revenus fonciers au régime réel.
- Facturation
- Prime annuelle ou mensualisée, ajustée à chaque révision du loyer.
Pour juger un tarif, ne regardez pas seulement le taux : comparez le plafond en durée (24, 36 ou plus), le plafond de loyer garanti, la présence ou non de franchise, et le périmètre exact des dégradations. Un contrat à 2,8 % qui plafonne à 24 mois peut coûter plus cher, au premier vrai sinistre, qu'un contrat à 3,8 % garantissant 36 mois sans franchise.
Un seul locataire défaillant pendant huit mois sur un loyer de 900 €, c'est 7 200 € de loyers perdus, auxquels s'ajoutent facilement 2 500 € de procédure. Face à cela, une prime annuelle de l'ordre de 380 € revient à assurer près de 10 000 € de risque pour le prix d'un plein d'essence par mois.
GLI, caution solidaire ou Visale : que choisir ?
Trois dispositifs sécurisent un bailleur, mais ils ne se valent pas — et la loi encadre strictement leur cumul.
La caution solidaire (un proche qui se porte garant) est gratuite, mais son plafond dépend des revenus du garant, le recouvrement est lent et le risque de tension familiale réel. La caution Visale d'Action Logement est un cautionnement public gratuit, pensé pour les jeunes actifs, étudiants et ménages modestes. La GLI, elle, offre le plafond le plus élevé et l'indemnisation la plus rapide, moyennant une prime.
| Critère | GLI | Caution solidaire | Visale |
|---|---|---|---|
| Coût pour le bailleur | 2,5–4,5 % du loyer | Gratuit | Gratuit |
| Plafond | Élevé (36 mois / 70–90 K€) | Limité par le garant | 36 mensualités |
| Rapidité | Dès le 1er impayé | Lente et incertaine | Sur dossier Action Logement |
| Dégradations | Couvertes | Non | Partiellement |
| Public visé | Tous locataires éligibles | Locataire avec garant | Jeunes, précaires, mobilité |
Depuis la loi ALUR, le cumul GLI + caution solidaire est interdit pour un même locataire (hors bail étudiant ou apprenti).
La loi ALUR interdit de cumuler une GLI et une caution solidaire classique sur un même locataire, sous peine de nullité de la caution. Seule la caution Visale reste cumulable avec une GLI dans certains cas (étudiants, jeunes actifs). En pratique, on choisit l'un ou l'autre selon le profil du locataire.
Comment souscrire une GLI, étape par étape ?
La souscription se joue au moment de la mise en location : elle suit la constitution du dossier locataire et se cale sur la signature du bail.
La règle d'or : souscrire au plus près de la signature du bail, jamais après avoir constaté un impayé. La plupart des assureurs laissent une fenêtre de quinze jours après la remise des clés ; passé ce délai, ou pour un locataire déjà en place, l'acceptation devient plus difficile.
- 1 Réunir le dossier du candidat locataire
Bulletins de salaire, avis d'imposition, contrat de travail, justificatif de domicile : les pièces qui prouvent le taux d'effort et la stabilité de l'emploi.
- 2 Faire valider l'éligibilité par l'assureur
Avant de signer, soumettez le dossier : le locataire doit respecter le taux d’effort de 33 % et les critères du contrat. Un refus à ce stade évite une mauvaise surprise.
- 3 Souscrire et signer le bail
Une fois le dossier accepté, souscrivez la GLI et signez le bail. La garantie prend effet à la date convenue, en général dès la remise des clés.
- 4 Déclarer tout impayé dans les délais
En cas de défaut, déclarez le sinistre sous 30 à 60 jours selon le contrat et lancez le commandement de payer : c'est la condition pour être indemnisé.
Notre courtier interroge les principaux assureurs GLI du marché, compare les plafonds et les franchises, et vérifie que la couverture s'articule bien avec vos autres contrats de bailleur en copropriété. Vous recevez plusieurs devis à jour, sans engagement.
Même locataire en place, une GLI reste parfois possible s'il n'a aucun impayé et un dossier solide. Faites étudier votre situation : nous vous indiquons en 24 h si une couverture est envisageable et à quel tarif.
Questions fréquentes — Garantie loyers impayés
La GLI est-elle obligatoire pour louer un lot en copropriété ?
Combien coûte une garantie loyers impayés ?
Quelles conditions le locataire doit-il remplir ?
Peut-on cumuler une GLI avec une caution solidaire ?
Que se passe-t-il concrètement en cas d’impayé ?
La GLI couvre-t-elle les dégradations du logement ?
Pour aller plus loin
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