Bailleur en copropriété · Multi-lots
Vous possédez plusieurs lots dans une copropriété et vous les louez ? La PNO multi-lots est obligatoire (loi ALUR) et se négocie en contrat unique — tarif volume, garanties homogènes, gestion centralisée.
Obligation ALUR · 100 % déductible des revenus fonciers (régime réel)
L'assurance PNO immeuble s'adresse aux bailleurs propriétaires de plusieurs lots dans une même copropriété (ou réparties dans plusieurs copros). Elle couvre les lots privatifs loués en complément de la MRI souscrite par le syndicat. Si vous possédez l'immeuble entier (sans copropriété), c'est la MRI immeuble locatif qui s'applique.
Comparaison directe
Deux contrats avec le même périmètre de garanties, mais un mode de souscription qui change tout — notamment sur le tarif et la gestion administrative.
| Critère | PNO 1 lot | PNO multi-lots / immeuble |
|---|---|---|
| Profil bailleur | 1 logement loué en copropriété | Plusieurs lots dans la même copropriété (ou plusieurs immeubles) |
| Statut juridique | Copropriété (avec syndicat) | Copropriété (avec syndicat) |
| Obligation ALUR | Oui (art. 9-1, 2014) | Oui (art. 9-1, 2014) |
| Articulation avec la MRI | Complète la MRI du syndicat (intervient en 2e ligne) | Complète la MRI du syndicat (intervient en 2e ligne) |
| Plafond RC bailleur standard | 1-2 M€ | 2-5 M€ (mutualisé sur les lots) |
| Couvre parties communes | Non (relève de la MRI syndicat) | Non (relève de la MRI syndicat) |
| Couvre les lots privatifs loués | 1 lot uniquement | Tous les lots détenus |
| Tarif négocié multi-lots | — | Oui (jusqu'à -25 % vs PNO indépendantes) |
| Coût annuel moyen | 60-250 € / an | 50-200 € / lot / an (volume) |
Profils concernés
La PNO immeuble est conçue pour les bailleurs qui possèdent plusieurs lots dans la même copropriété (ou répartis dans plusieurs copros du même secteur). Le cas typique : un investisseur qui détient 3 à 10 lots dans le même immeuble, une SCI familiale qui a regroupé un parc locatif, ou un marchand de biens en phase de vente progressive.
L'intérêt : mutualiser les primes sur un seul contrat (tarif volume), homogénéiser les garanties entre tous vos lots (mêmes plafonds, mêmes franchises) et simplifier la gestion administrative (une seule échéance, un seul interlocuteur). À ne pas confondre avec la MRI immeuble qui ne s'applique que si vous possédez l'immeuble entier en monopropriété.
La MRI (souscrite par le syndicat) couvre les parties communes — c'est une obligation distincte qui ne dépend pas de vous. Votre PNO couvre uniquement vos lots privatifs. Les deux contrats sont complémentaires : la MRI ne couvre pas vos investissements privatifs (parquet, cuisine équipée), et la PNO ne couvre pas les parties communes.
Garanties
Les 6 garanties critiques pour un bailleur multi-lots en copropriété — au-delà du minimum ALUR (RC bailleur).
Responsabilité civile du bailleur sur les lots loués — dommages causés à des tiers (locataires, voisins), défauts d'entretien privatif.
Pendant les périodes sans locataire, votre lot reste couvert (incendie, dégâts des eaux, vandalisme) — souvent oublié par les PNO basiques.
Frais de procédure et d'avocat en cas de litige avec un locataire — dégradations volontaires, impayés, occupation illégitime.
Cuisine équipée, parquet, peintures, salle de bain refaite — la PNO couvre ces investissements privatifs au-delà de la MRI.
Option clé : indemnisation des loyers non perçus suite à sinistre rendant le lot inhabitable temporairement (12-18 mois standard).
Couverture si la MRI du syndicat est insuffisante, suspendue, ou refuse une prise en charge — protection critique pour un bailleur sérieux.
FAQ
Pour aller plus loin
Selon votre situation, d'autres ressources peuvent être pertinentes.
Si vous ne possédez qu'un seul lot loué en copropriété, c'est la PNO basique conforme ALUR.
Vous possédez l'immeuble entier (et non plusieurs lots en copro) ? C'est la MRI immeuble locatif qui s'applique.
Compléter votre PNO multi-lots par une GLI pour couvrir les loyers impayés (la PNO ne couvre que le bâti).
Devis PNO multi-lots
Notre courtier interroge les assureurs spécialisés bailleurs multi-lots — tarif volume négocié, garanties homogènes, gestion centralisée.