Fuite de toiture en copropriété :
qui répare, qui paie ?

La toiture fait partie du gros œuvre : c'est l'affaire du syndicat. Voici les bons réflexes après une infiltration, les règles de vote des travaux et ce que couvre l'assurance de l'immeuble.

  • La toiture est une partie commune, sauf clause contraire du règlement
  • En urgence, le syndic peut faire réparer sans attendre l’AG
  • Tempête, grêle, poids de la neige : garanties de l'immeuble
Devis gratuit Que faire en cas de fuite

Textes officiels

Légifrance, ANIL, Service-Public

Mis à jour le 24/09/2026

Réglementation en vigueur

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Un courtier, de la comparaison à l'AG

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L'eau passe par le toit,
les bons réflexes

Une infiltration s'aggrave vite : protéger les lieux et faire constater comptent autant que la réparation.

  1. Protéger et prévenir le syndic

    Bâche, seaux, meubles déplacés ; signalez la fuite au syndic par écrit, photos à l'appui.

  2. Mise hors d’eau en urgence

    Le syndic peut faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (art. 18).

  3. Déclarer les sinistres

    Le syndic déclare à l'assureur de l'immeuble ; chaque occupant touché déclare à son assureur habitation.

  4. Voter la réparation durable

    Les travaux de conservation de l'immeuble se votent à la majorité des voix exprimées (art. 24).

Syndicat, occupant, assurance : qui paie quoi ?

La réparation du toit relève de la copropriété, les dégâts causés par l'eau se répartissent entre les assurances, et une tempête change la donne.

  • Budget de la copropriété

    Le syndicat

    • Entretien et réparation de la couverture
    • Réfection votée en AG
    • Mise hors d’eau urgente
    • Toit-terrasse : selon le règlement

  • Occupants

    Chaque logement

    • Dégâts dans le logement : assurance habitation
    • Constat et déclaration dans les délais
    • Embellissements privatifs
    • Recours de son assureur si besoin

  • Assurance de l'immeuble

    L'assureur

    • Tempête, grêle, poids de la neige
    • Dégâts des eaux dans les parties communes
    • Chute de tuiles sur un tiers : RC du syndicat
    • Hors défaut d’entretien, en principe exclu

Les règles des travaux de toiture

Qui décide, à quelle majorité, et quelles obligations s'ajoutent quand le chantier est important.

Loi du 10 juillet 1965, art. 18 et 24 ; CCH, art. R173-4 et suivants ; Code des assurances, art. L242-1.

  • Travaux urgents

    Dès que nécessaire

    Le syndic peut agir seul pour la sauvegarde de l'immeuble, puis convoque l'AG.

  • Travaux de conservation

    Vote en AG

    Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

  • Isolation thermique

    Réfection importante

    Isolation à prévoir lors d'une réfection importante de toiture, sauf impossibilité ou disproportion.

  • Assurance dommages-ouvrage

    Avant certains travaux

    Obligatoire pour des travaux de construction touchant la structure ou l’étanchéité.

Quand l'assurance de l'immeuble prend le relais

Quatre sinistres courants autour de la toiture et la garantie qui joue. La prise en charge dépend du contrat de la copropriété.

  • Infiltration

    La pluie passe sous les tuiles

    L'eau goutte dans les combles puis dans le dernier étage.

    Dégâts des eauxSouvent inclus

  • Climatique

    La tempête arrache des tuiles

    Une partie de la couverture s'envole pendant la nuit.

    TempêteSouvent inclus

  • Hiver

    La neige fait plier la charpente

    Le poids de la neige endommage une partie du toit.

    Poids de la neigeSouvent inclus

  • Tiers

    Une tuile tombe sur une voiture

    Le propriétaire du véhicule se retourne contre le syndicat.

    RC du syndicatObligatoire

Un toit ancien coûte plus cher à assurer

L'état de la toiture pèse sur la prime et sur les exclusions. On relit le contrat et on vous adresse une proposition à garanties égales.

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Toit-terrasse à jouissance privative : qui entretient ?

Un toit-terrasse réservé à un seul lot reste une partie commune : la loi parle de parties communes à jouissance privative (article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965). Le copropriétaire en a l'usage, pas la propriété.

Le règlement de copropriété répartit l'entretien : en général, l'entretien courant revient à celui qui en a l'usage, et l'étanchéité ou la structure au syndicat. Lisez la clause avant de faire des travaux.

L'étanchéité d'un toit-terrasse relève en général du syndicat, même s'il est réservé à un lot.

Questions fréquentes

Qui paie la réparation de la toiture en copropriété ?
La toiture fait partie du gros œuvre, présumé partie commune (article 3 de la loi du 10 juillet 1965). Sa réparation est payée par le syndicat des copropriétaires, selon la répartition des charges prévue au règlement.

L'eau du toit a abîmé mon appartement : qui m'indemnise ?
Déclarez le sinistre à votre assureur habitation dans le délai du contrat. Selon le montant, les assureurs appliquent la convention IRSI ; la réparation de la toiture elle-même relève du syndicat et, selon la cause, de l'assurance de l'immeuble.

Le syndic peut-il faire réparer le toit sans vote de l'AG ?
Oui, en cas d'urgence : il peut faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), puis en informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale.

L'assurance couvre-t-elle une toiture mal entretenue ?
Les contrats couvrent les événements accidentels : tempête, grêle, poids de la neige, dégâts des eaux. Les dommages dus à un défaut d'entretien ou à l'usure sont en principe exclus : l'entretien régulier de la toiture protège aussi l'indemnisation.

Faut-il une assurance dommages-ouvrage pour refaire le toit ?
Elle est obligatoire avant des travaux de construction qui touchent la structure ou l'étanchéité (article L242-1 du Code des assurances). Une simple réparation de couverture n'en relève pas toujours : faites qualifier les travaux avant de lancer le chantier.

Les autres parties communes

La toiture de votre immeuble est-elle bien assurée ?

Décrivez votre copropriété en deux minutes : on vérifie ce que couvre le contrat en place et on vous adresse une proposition à garanties égales.

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Sources