Assurance PNO en copropriété :
obligation et garanties

Vous êtes copropriétaire d'un logement que vous n'habitez pas, loué ou vide ? L'assurance propriétaire non occupant couvre votre responsabilité et votre lot, là où l'assurance de l'immeuble et celle du locataire s'arrêtent.

  • Une responsabilité civile obligatoire pour tout copropriétaire non occupant
  • Le lot et le voisinage couverts quand le locataire ne l'est pas, ou que le logement est vide
  • Un contrat distinct de celui de l'immeuble et de celui du locataire
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Salon vide d'un appartement ancien, parquet et cheminée : un lot que son propriétaire n'occupe pas

Textes officiels

Loi de 1965, loi de 1989, Service-Public

Mis à jour le 25/09/2026

Garanties relues

Un seul interlocuteur

Un courtier, pour le lot comme pour l’immeuble

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Gratuit et sans engagement

Qu'est-ce que l'assurance PNO en copropriété ?

La PNO, pour propriétaire non occupant, est l'assurance du copropriétaire qui n'habite pas son logement : loué, prêté, vide entre deux baux ou en travaux. Elle couvre sa responsabilité civile de propriétaire et, selon la formule, les dommages subis par le lot lui-même.

Elle vient s'ajouter à deux autres contrats qui ne la remplacent pas : l'assurance de l'immeuble, souscrite par le syndicat pour les parties communes, et l'assurance habitation du locataire, qui couvre ses biens et sa propre responsabilité.

Concrètement, si une installation électrique de votre logement provoque un incendie, ou si une fuite partie de votre lot abîme l'appartement du dessous, c'est votre responsabilité de propriétaire qui est recherchée : la PNO répond, que le logement soit occupé ou non.

Assurance PNO : la fiche

Assuré
Le copropriétaire non occupant
Obligatoire
La responsabilité civile
Couvre
Le lot, loué ou vide
Ne couvre pas
Les parties communes
Ni
Les biens du locataire

Les parties communes relèvent du contrat de l'immeuble ; les biens et la responsabilité du locataire, de son assurance habitation.

L'assurance PNO est-elle obligatoire en copropriété ?

Article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965

« Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »
Introduit par l'article 58 de la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014. Lire sur Légifrance

En clair

  1. La responsabilité civile est obligatoire

    Pour tout copropriétaire qui n'occupe pas son lot, depuis la loi ALUR de 2014. Le texte ne distingue pas le logement loué du logement vide : l'obligation vaut dans les deux cas.

  2. Pas d'amende, mais une action possible

    La loi ne prévoit pas de sanction. Selon Service-Public, le syndic peut engager une action pour absence d'assurance ; et sans contrat, le copropriétaire répond seul, sur ses biens, des dommages causés par son lot.

  3. L'assurance du locataire ne vous couvre pas

    Elle garantit sa responsabilité et ses biens, pas les vôtres. Votre obligation reste entière, logement loué ou non.

Que couvre la PNO, et l'assurance de la copropriété alors ?

Trois contrats se partagent le même immeuble. Le plus simple pour s'y retrouver : l'immeuble au syndicat, le lot au bailleur, les biens au locataire.

  1. Toiture et façades

    Infiltration par le toit, chute d’un élément de façade.

    Garantie : Assurance de l'immeuble

    Syndicat

  2. Escalier et hall

    Un visiteur chute, le hall est vandalisé.

    Garantie : RC du syndicat, multirisque immeuble

    Syndicat

  3. Votre logement, loué

    Un incendie part d'une installation du lot et touche le voisin.

    Garantie : RC du propriétaire

    PNO

  4. Votre logement, vide

    Un dégât des eaux se déclare entre deux locataires.

    Garantie : RC et dommages au lot

    PNO

  5. Les meubles du locataire

    Ses biens sont détruits par un sinistre.

    Garantie : Assurance habitation du locataire

    Locataire

  6. L'appartement voisin

    Une fuite venue de votre lot abîme son plafond.

    Garantie : RC du propriétaire, ou du locataire selon l’origine

    PNO

Souvent proposé dans une PNO

Responsabilité civile du propriétaire · incendie, dégâts des eaux, tempête sur le lot · recours des voisins et des tiers · perte de loyers après un sinistre garanti · défense et recours

Relève d'un autre contrat

Les parties communes : assurance de l'immeuble · les biens et la responsabilité du locataire : son assurance habitation · les loyers impayés : la garantie loyers impayés

Seule la responsabilité civile est imposée par la loi. Les autres garanties sont celles que proposent les assureurs ; elles varient d'un contrat à l'autre, comme leurs plafonds et leurs franchises.

Un sinistre, trois contrats : qui intervient ?

Les assureurs se répartissent la charge selon l'origine du dommage. Les cas les plus fréquents :

  • Fuite depuis la toiture (partie commune)

    Assurance de l'immeuble
    Oui
    PNO du bailleur
    —
    Assurance du locataire
    —

  • Dégât des eaux parti de votre lot vide

    Assurance de l'immeuble
    —
    PNO du bailleur
    Oui
    Assurance du locataire
    —

  • Incendie des meubles du locataire

    Assurance de l'immeuble
    —
    PNO du bailleur
    —
    Assurance du locataire
    Oui

  • Fuite partie d'un joint du locataire vers le voisin

    Assurance de l'immeuble
    —
    PNO du bailleur
    —
    Assurance du locataire
    Oui

  • Incendie dû à l'installation électrique du lot

    Assurance de l'immeuble
    —
    PNO du bailleur
    Oui
    Assurance du locataire
    —

  • Chute dans la cage d'escalier

    Assurance de l'immeuble
    Oui
    PNO du bailleur
    —
    Assurance du locataire
    —
Pour les dégâts des eaux et les incendies en immeuble, la convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique, qui indemnise puis exerce ses recours : le sinistré n'a qu'un interlocuteur.

Combien coûte une assurance PNO ?

La prime dépend d'abord du logement : surface, nombre de pièces, étage, type de location (nue ou meublée) et situation (loué, vide, en travaux). Elle dépend ensuite des garanties retenues : responsabilité civile seule, ou formule complète avec les dommages au lot, la perte de loyers et le recours.

Le prix n'est pas le bon critère de comparaison. Deux contrats au même tarif peuvent différer sur le plafond de responsabilité civile, la franchise en dégâts des eaux et la couverture du logement vide. Ce sont ces trois points à comparer avant de signer.

Au régime réel des revenus fonciers, la prime d'assurance du logement loué est une charge déductible ; au micro-foncier, elle est comprise dans l'abattement forfaitaire.

Ce qui fait varier la prime

Surface et pièces
Base de calcul
Situation du lot
Loué, vide, en travaux
Formule
RC seule ou complète
Plafond RC
À comparer
Franchise
Dégâts des eaux surtout

Plusieurs lots dans le même immeuble ? Un contrat unique, dit PNO immeuble, peut les couvrir ensemble.

Locataire non assuré : ce que le bailleur peut faire

Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs et le justifier à la remise des clés, puis chaque année à votre demande (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). S'il ne le fait pas, la loi vous donne deux leviers.

La prime de l'assurance souscrite pour son compte peut être majorée de 10 % au plus (décret n° 2016-383 du 30 mars 2016) et récupérée par douzièmes avec le loyer.

  1. 1

    Demander l'attestation

    Chaque année, par écrit. Sans réponse, adressez une mise en demeure par lettre recommandée.

  2. 1 mois

    Mise en demeure sans effet

    Passé un mois, vous pouvez souscrire une assurance pour le compte du locataire, limitée à sa responsabilité locative.

  3. +10 %

    Récupérer la prime

    Majorée de 10 % au plus, par douzièmes avec le loyer, copie du contrat remise au locataire. Elle s'arrête dès qu'il justifie s'être assuré.

  4. Bail

    Ou la clause résolutoire

    Si le bail la prévoit, elle produit effet un mois après un commandement resté sans suite : le bail est résilié.

Comment souscrire votre assurance PNO

Dès l'achat du lot, sans attendre le premier locataire : l'obligation court dès que vous êtes copropriétaire, et un logement vide reste exposé.

  1. 1

    Décrire le lot

    Surface, étage, nombre de pièces, type de location, situation actuelle : loué, vide, en travaux.

  2. 2

    Choisir le niveau

    Responsabilité civile seule pour le minimum légal, ou formule complète avec les dommages au lot et la perte de loyers.

  3. 3

    Comparer à garanties égales

    Plafond de responsabilité civile, franchise dégâts des eaux, couverture du logement vide : les trois lignes qui comptent.

  4. 4

    Garder l'attestation

    Conservez-la : le syndic peut la demander, et elle vous sera utile à la vente du lot.

Un lot loué ou vide à assurer ?

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Questions fréquentes sur l'assurance PNO

L'assurance PNO est-elle vraiment obligatoire ?
La responsabilité civile l'est, pour tout copropriétaire non occupant, depuis la loi ALUR de 2014 (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le reste des garanties, dommages au lot ou perte de loyers, relève du choix du propriétaire.

Quelle est la garantie minimum obligatoire ?
La responsabilité civile du copropriétaire non occupant : les dommages que votre lot cause à l'immeuble, aux voisins ou aux tiers, par exemple un incendie dû à une installation électrique défectueuse. Elle n'indemnise pas les dommages subis par votre propre logement.

L'assurance habitation de mon locataire ne suffit-elle pas ?
Non. Elle couvre sa responsabilité de locataire et ses biens, pas votre responsabilité de propriétaire ni le logement quand il est vide. Votre obligation d'assurance reste entière.

Combien coûte une assurance PNO ?
La prime dépend de la surface, de la situation du lot (loué, vide, en travaux) et des garanties retenues. Comparez plutôt le plafond de responsabilité civile, la franchise dégâts des eaux et la couverture du logement vide. Au régime réel, la prime est déductible des revenus fonciers.

Que risque un bailleur sans assurance PNO ?
La loi ne prévoit pas d'amende. Selon Service-Public, le syndic peut engager une action pour absence d'assurance. Surtout, en cas de sinistre, le copropriétaire répond seul, sur ses biens, des dommages causés par son lot.

Mon locataire refuse de fournir son attestation : que faire ?
Il y est tenu chaque année à votre demande (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Après une mise en demeure restée un mois sans effet, vous pouvez souscrire pour son compte une assurance limitée à sa responsabilité locative, dont la prime, majorée de 10 % au plus, est récupérée avec le loyer. Si le bail contient une clause résolutoire, elle joue un mois après un commandement infructueux.

Je possède plusieurs lots dans l'immeuble : un contrat par lot ?
Pas forcément : un contrat unique, souvent appelé PNO immeuble, peut couvrir plusieurs lots loués. Voir l'assurance PNO immeuble.

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Sources