Dégât des eaux copropriété : qui contacte l'assureur ?

Pourquoi nous lire avant d'agir

Quand un plafond goutte ou qu'une cloison se tache, la première réaction est de chercher qui appeler. Et c'est là que la confusion s'installe : faut-il prévenir le syndic, son propre assureur, celui du voisin, le bailleur ? La mauvaise réponse fait perdre des jours précieux et, parfois, le bénéfice de la garantie.

Nous accompagnons des copropriétés sur leur assurance multirisque immeuble et voyons passer des centaines de dossiers dégât des eaux. La logique est toujours la même : chacun déclare à son propre contrat, et le système se charge de répartir derrière. Cet article remet chaque acteur — occupant, copropriétaire bailleur, syndic, assureurs — à sa place, avec la convention IRSI et les délais, sources officielles à l'appui.

La règle de base : chacun contacte son assureur

Le principe fondateur tient en une phrase : chaque partie déclare le sinistre à son propre assureur, jamais à celui d'un tiers. On ne téléphone pas à l'assurance de son voisin du dessus, ni à celle du syndicat si l'on est simple occupant. Chaque contrat — habitation, PNO, multirisque immeuble — couvre les intérêts de son souscripteur, et c'est à lui que la déclaration revient.

Pourquoi ce cloisonnement ? Parce que la coordination entre les assureurs se fait après, en coulisses, grâce à la convention IRSI. Une fois les déclarations reçues, les assureurs désignent un gestionnaire unique, organisent l'expertise et exercent les recours entre eux. La victime n'a donc pas à courir après le responsable : son rôle s'arrête à déclarer correctement, dans les délais.

À retenir : ces déclarations ne s'excluent pas, elles se cumulent. Un même dégât des eaux peut déclencher plusieurs déclarations en parallèle (locataire + bailleur + syndic), chacune auprès de l'assureur compétent. Pour comprendre la répartition des responsabilités au-delà de la simple déclaration, voir notre guide sur le responsable d'un dégât des eaux en copropriété.

L'occupant : déclarer et prévenir le bailleur

L'occupant — locataire ou copropriétaire qui habite — est presque toujours en première ligne : c'est lui qui constate la fuite ou les dégâts. Sa première démarche est de déclarer à sa propre assurance habitation, qui couvre son mobilier, ses embellissements et son éventuel relogement. Un locataire n'appelle pas l'assureur de l'immeuble, ni celui de son propriétaire.

Sa seconde démarche, distincte, est de prévenir son bailleur et le syndic (ou le gardien), pour que les dommages touchant le logement lui-même ou les parties communes soient pris en charge. Cette information est cruciale : le bailleur ne peut pas déclarer à sa PNO un sinistre dont il ignore l'existence.

Le copropriétaire bailleur : la PNO et le logement loué

Le copropriétaire qui loue son lot ne vit pas dans le logement, mais il reste responsable de l'enveloppe privative : murs intérieurs, sols, plafonds, embellissements lui appartenant. Quand un dégât des eaux les touche, c'est à lui de déclarer à son assurance propriétaire non-occupant (PNO), dès qu'il en est informé par son locataire ou le syndic.

La PNO joue aussi un rôle de filet de sécurité : si le locataire n'est pas assuré, ou si le logement est vacant au moment du sinistre, c'est elle qui prend le relais. Le bailleur a donc tout intérêt à déclarer rapidement, même quand le locataire a déjà ouvert un dossier de son côté : les deux contrats interviennent sur des postes différents.

Le syndic : déclarer à la multirisque immeuble

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). À ce titre, c'est lui — et lui seul — qui déclare le sinistre à la multirisque immeuble (MRI). Un copropriétaire isolé n'a pas qualité pour contacter directement l'assureur de l'immeuble : il alerte le syndic, qui déclare.

Le syndic déclare à la MRI dans deux situations : quand l'origine de la fuite est une partie commune (colonne montante, toiture, canalisation encastrée commune) et quand les parties communes subissent des dommages (hall, cage d'escalier, mur porteur). En revanche, pour un sinistre purement privatif entre deux logements, sans cause ni dommage commun, il est simplement informé et n'a pas à déclarer.

C'est pour cette raison qu'il faut toujours prévenir le syndic, même en pensant que le sinistre ne le concerne pas : seul lui peut déterminer si l'origine est commune et si la MRI doit entrer en jeu. Pour le détail des garanties activées, voir notre guide complet du dégât des eaux en copropriété.

La convention IRSI et le gestionnaire désigné

Une fois les déclarations transmises, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), signée entre les assureurs membres de la FFA, prend le relais pour les dégâts des eaux en habitat collectif. Son but : éviter que la victime ait à courir après plusieurs assureurs. Elle désigne un gestionnaire unique qui centralise l'expertise et l'indemnisation.

Le mécanisme dépend du montant des dommages, hors vétusté :

Dans la tranche IRSI, l'avantage est concret : la victime a un interlocuteur unique, l'expertise n'est pas démultipliée, et le délai d'indemnisation tombe à deux ou trois mois. Mais cette coordination ne fonctionne que si chacun a d'abord déclaré à son assureur. Pour comprendre comment MRI et IRSI s'articulent, voir notre article MRI vs IRSI : quelles différences ?.

Délais de déclaration : cinq jours pour tous

Le délai légal de déclaration est de cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre (article L. 113-2 du Code des assurances). Il s'applique de la même façon à l'occupant, au bailleur et au syndic. Passé ce délai, l'assureur peut, dans certains cas, réduire ou refuser l'indemnisation s'il démontre que le retard lui a causé un préjudice — d'où l'importance de ne pas attendre.

En pratique, mieux vaut déclarer le plus tôt possible et remplir, dès que deux parties sont concernées, un constat amiable dégât des eaux. Ce document décrit l'origine, les dommages et les coordonnées de chacun ; chaque partie en transmet un exemplaire à son propre assureur. Il fixe les faits pendant qu'ils sont frais et sert de pièce de référence au gestionnaire désigné par l'IRSI.

Que faire concrètement : la marche à suivre

Questions fréquentes

Les questions qui reviennent le plus souvent quand un dégât des eaux touche une copropriété.